Nach dem Urteil des Amtsgerichts Bautzen (AG Bautzen, Urteil vom 2.2.2023 – 21 C 160/22) ist bei Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung der Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, keine Fristsetzung zur Schadensbeseitigung durch den Vermieter erforderlich (so auch BGH, Urteil vom 27.06.2018 – XII ZR 79/17). Zudem kann ein Vermieter für die Beseitigung von Schäden auch die Kosten der eigenen Mitarbeiter als Eigenleistungen vom früheren Mieter erstattet verlangen.
Die durch die unterlegene Mieterin gegen dieses Urteil eingelegte Berufung wurde durch das Landgericht Görlitz Außenkammern Bautzen mit Beschluss vom 28. Februar 2024 (Az. 5 S 10/23) zurückgewiesen.
Aus den Entscheidungsgründen:
„IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL
In dem Rechtsstreit
[…]genossenschaft […]
– Klägerin u. Widerklägerin –
Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Frings & Höhne, Obergraben 7/9, 01097 Dresden, Gz.: […]
gegen
[…]
– Beklagte u. Widerklägerin –
Prozessbevollmächtigte:
[…]
wegen Schadensersatz
hat das Amtsgericht Bautzen […]
auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 12.01.2023 am 02.02.2023
für Recht erkannt:
1. Es wird festgestellt, dass sich der Rechtsstreit bezüglich der Klage erledigt hat.
2. Die Widerklage wird abgewiesen.
3. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreites zu tragen.
4. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren
Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die Klägerin Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf […] festgesetzt.
I. Tatbestand
Die Parteien streiten um Schadenersatz nach einem beendeten Mietverhältnis.
Die Klägerin vermietete der Beklagten am 04.10.2019 die Wohnung in […] Bautzen […]. Das Nutzungsverhältnis wurde durch ordentliche Kündigung zum 31.08.2021 beendet. Bei Beendigung des Mietverhältnisses wurde am 30.08.2021 ein Abnahmeprotokoll erstellt, das Mängel an der Mietsache ausweist. Hierbei handelte es sich um die steitgegenständlichen Schäden an der Tapete im Wohnzimmer und Flur und am Fußbodenbelag im Wohnzimmer, die die Klägerin auf Kratzspuren eines Haustieres bzw. auch auf eine stumpfe Gewalteinwirkung durch unsachgemäßen Gebrauch zurückführt.
Mit anwaltlichem Schriftsatz vom 21.02.2022 forderte die Beklagte die Rückzahlung ihrer Genossenschaftsanteile im Wert von 1.650,00 € und lehnte den Schadenersatzanspruch der Klägerin ab.
Die Klägerin behauptet, die Schäden durch ihre Mitarbeiter in Eigenleistung beseitigen lassen zu haben, wofür ihr Kosten in Höhe von 539,59 € entstanden seien. Dabei seien auf die Beseitigung der Schäden am Fußbodenbelag (unter Berücksichtigung eines Abzuges neu für alt) 245,59 € und auf die Beseitigung der Schäden an der Tapete 284,00 € entfallen.
Die Klägerin beantragte ursprünglich,
die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 539,59 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB hieraus seit dem 22.02.2022 zu zahlen.
Die Beklagte beantragte zunächst:
1. die Klage abzuweisen sowie
2. widerklagend die Klägerin zu verurteilen, an die Beklagte vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 386,04 € seit dem 26.02.2022 zu zahlen.
Nachdem die Klägerin nach Beendigung der Mitgliedschaft der Beklagten das Geschäftsguthaben der Beklagten auseinandergesetzt hat, erklärte sie mit dem Auseinandersetzungsbetrag in Höhe von 1.650,00 € die Aufrechnung in Höhe von 547,45 €. Dieser ergab sich aus der Hauptforderung in Höhe von 539,59 € zzgl. Verzugszinsen in Höhe von 7,86 € aus dem vorgenannten Betrag vom 22.02.2022 bis 30.06.2022 bei einem Zinssatz von fünf Prozent über dem Basiszinssatz. Zudem stellte die Klägerin gegenüber der Beklagten die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2020/21 vom 30.06.2022 in Höhe von 25,64 € zur Aufrechnung und überwies den Restbetrag von 1.076,91 € an die Beklagte.
Die Klägerin beantragte daraufhin, nachdem sie diesen Rechtsstreit insoweit für erledigt erklärt hat, festzustellen:
1. dass sich der Rechtsstreit (insoweit) erledigt hat sowie
2. die Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte beantragte daraufhin, die Klägerin und Widerbeklagte zu verurteilen,
1. an die Beklagte und Widerklägerin 547,45 € zzgl. Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 01.07.2022 zu zahlen;
2. an die Beklagte vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 386,04 € zzgl. Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 26.02.2022 zu zahlen.
Die Klägerin beantragte,
auch diese Widerklage abzuweisen.
Die Beklagte behauptet, man habe bei Übergabe der Wohnung an sie auf die Protokollierung des Risses im PVC-Belag verzichtet, weil es sich um einen gebrauchten PVC-Belag gehandelt habe. Der Einriss beruhe offensichtlich auf einer Materialermüdung, weshalb die Beklagte den Schaden nicht zu vertreten habe. Auch die Farbabplatzungen an der Tapete beruhten auf einer vertragsgemäßen Abnutzung der Mietsache. Die Beklagte habe einen Kratzbaum gehabt und wesentliche Teile der Wohnung vor der Reviermarkierung der Katze mit Pappe verklebt, weshalb bestritten werde, dass es sich um Kratzspuren der Katze handele. Im Übrigen habe die Klägerin der Aufnahme einer Katze in die Wohnung zugestimmt und damit Begleiterscheinungen wie Klettern und Kratzspuren zugestimmt. Jedenfalls seien die Veränderungen der Mietsache durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt worden.
Die Renovierungsleistungen der Klägerin seien nicht erstattungsfähig, weil die Beklagte ein Recht darauf gehabt hätte, diese selbst durchzuführen. Da eine offensichtliche Vertragspflichtverletzung der Beklagten nicht vorgelegen habe, hätte die Klägerin der Beklagten eine Frist zur Durchführung der Renovierungsleistungen setzen müssen.
Es werde bestritten, dass die Kosten für die Beseitigung der Schäden erforderlich und üblich und angemessen gewesen seien. Der Austausch des Fußbodenbelages im Wohnzimmer wegen eines Kratzers erscheine überzogen. Im Übrigen werde bestritten, dass sieben Arbeitsstunden und ein Eimer Farbe erforderlich gewesen seien, um die Tapete instand zu setzen. Bestritten werde auch, dass die Kratzspuren an der Tapete beseitigt worden seien. Auch sei die Restnutzung des PVC-Fußbodenbelages nicht nachvollziehbar. Dies für die gesamte Wohnzimmerfläche wegen eines Kratzers zu berechnen, erscheine überzogen, im Übrigen werde auch die Wohnzimmerfläche in Abrede gestellt. Es werde auch nicht näher dargelegt, wie die Klägerin auf den Einzelpreis und die Dauer von 49 Monate komme. Zudem werde bestritten, dass der unstreitig gebrauchte Fußbodenbelag 2017 verlegt worden sei. Auch die Kosten in Höhe von 245,59 € für die Beseitigung der Schäden werden bestritten.
Die Beklagte habe die Klägerin zur Rückzahlung der Mietsicherheit – wie schon klägerseits dargestellt – aufgefordert. Darüber hinaus sei der Einbehalt von 300,00 € nicht gerechtfertigt gewesen. Wegen der zu Unrecht erhobenen Forderung von insgesamt 839,59 € habe die Beklagte die Rechtsanwältin beauftragt, wodurch vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 386,04 € entstanden seien.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Einvernahme der Zeugen K[…] und O[…]. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Protokolle der mündlichen Verhandlungen vom 29.09.2022 und 12.01.2023 verwiesen. Im Übrigen wird wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes auf den Inhalt der Akten Bezug genommen.
II. Entscheidungsgründe:
Die zulässige Klage ist begründet (1.). Die zulässige Widerklage hat keinen Erfolg (2.).
1.
Die Erledigung der Hauptsache war festzustellen. Die ursprünglich zulässige und begründete Zahlungsklage hat sich in der Hauptsache nach Eintritt der Rechtshängigkeit erledigt.
1.1
Der Klägerin stand gegen die Beklagte bei Rechtshängigkeit der Klage ein Anspruch auf Zahlung von Schadenersatz in Höhe von 539,59 € gem. §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 249 BGB zu.
Das Gericht schließt sich der Auffassung des Bundesgerichtshofes in seinem Urteil vom 27.06.2018, Az.: VII ZR 79/17 (Fundstelle; juris) an, wonach Schäden an der Sachsubstanz der Mietsache, die durch eine Verletzung der Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, der Mieter dem Vermieter – auch nach Beendigung des Mietverhältnisses – nach §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB als Schadenersatz neben der Leistung nach Wahl des Vermieters durch Wiederherstellung (§ 249 Abs. 1 BGB) oder durch Geldleistung (§ 249 Abs. 2 BGB) zu ersetzen hat, ohne dass es einer vorherigen Fristsetzung des Vermieters bedarf.
a)
Das Gericht geht im Ergebnis der Beweisaufnahme davon aus, dass die Mietsache, die von der Klägerin beschriebenen Substanzschäden sowohl hinsichtlich der Kratzer und des Risses im Fußbodenbelag des Wohnzimmers als auch an den Tapeten seitlich der Wohnzimmertür und im Flur während der Mietzeit der Beklagten erlitten hat. Die Beklagte konnte ihr fehlendes Vertretenmüssen nach § 280 Abs. 1 S. 2 BGB weder darlegen noch beweisen.
aa)
Das Gericht ist aufgrund der Einvernahme der Zeugin K[…] und in Anbetracht des vorgelegten Wohnungsübergabeprotokolls, davon überzeugt, dass die Beschädigungen am Fußbodenbelag des Wohnzimmers in der Mietzeit der Beklagten entstanden sind.
Bereits das Übergabeprotokoll der Wohnung von der Klägerin an die Beklagte spricht dafür, dass die Wohnung mangelfrei übergeben worden ist. Die Beklagte selbst hat persönlich in der mündlichen Verhandlung vom 12.01.2023 erklärt, dass sie nicht mehr genau sagen könne, ob die Stellen im Fußboden bereits vorher da gewesen wären. Angesichts der vorgelegten und in Augenschein genommenen Lichtbilder ist davon auszugehen, dass anderenfalls solche auffälligen Schäden aufgenommen worden wären.
Gleiches bestätigt auch die Zeugin K[…], die für das Gericht sowohl in ihrem Auftreten glaubwürdig als auch in ihrer Aussage glaubhaft war. Sie zeigte keinerlei Belastungstendenzen und hat sich auch im Rahmen der sehr intensiven Befragung durch den Beklagtenvertreter weder aus der Ruhe noch von ihrem in sich konsistenten Aussageverhalten abbringen lassen. Sie ist vielmehr bei ihrer Angabe geblieben, dass die Wohnung jedenfalls mangelfrei war, als sie diese von der Vormieterin übernommen habe, weil sie bei der Wohnungsübergabe an die Beklagte nicht dabei war. Sie konnte zudem gut nachvollziehbar und detailliert die Kratzer und den Riss im Fußbodenbelag im Abnahmetermin von der Beklagten beschreiben. Ihre Aussage, dass die zu den Akten gereichten Fotos von ihr bei der Übernahme der Wohnung gemacht worden sind, war glaubwürdig.
bb)
Die Zeugin K[…] hat auch glaubhaft bestätigt, dass die in Augenschein genommenen, bei der Akte befindlichen Fotos, die bei der Wohnungsübernahme von ihr gemacht worden sind, die vermutlichen Kratzspuren an der Wohnzimmerwand der Tür zum Flur hin und im Flur zeigen.
Diese Schäden hat auch der Zeuge O[…] glaubhaft so bestätigt.
cc)
Sowohl bei den Schäden im Fußbodenbelag als auch an den Tapeten handelt es sich nicht um eine normale Abnutzung im Rahmen des üblichen Mietgebrauchs. Hieran ändert auch die Tatsache nichts, dass die Klägerin der Beklagten die Haltung einer Katze genehmigt hat. Sie hat damit jedenfalls nicht der Zerstörung der Tapete und des Fußbodenbelages zugestimmt.
dd)
Die Beklagte konnte auch nicht darlegen und beweisen, dass die Schäden nicht von ihr zu vertreten sind, § 280 Abs.1 S.2 BGB.
Soweit die Inaugenscheinnahme der zugehörigen Lichtbilder deutlich auf Kratzspuren eines Haustieres hinweist, hat die Beklagte in der mündlichen Verhandlung am 12.01.2023 angegeben, dass sie keinen Einfluss darauf habe, was ihre Katzen machen, wenn sie nicht da sei. Allein der Umstand, dass sie mit Kratzbäumen oder vorsorglicher Anbringung von Pappen versucht hat, dem entgegen zu wirken, genügt für eine Exkulpation nicht.
Gleiches gilt für den großen Riss im Fußbodenbelag. Soweit die Beklagte behauptet, dieser sei auf eine Materialermüdung/einen Materialfehler zurückzuführen, ist dies eine bloße Schutzbehauptung ins Blaue hinein, weil sie durch nichts unterlegt ist. Als solche ist sie unbeachtlich. Es erschließt sich dem Gericht nicht, dass dies nur an einer Stelle aufgetreten ist.
b)
Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Schadenersatz in Höhe von 245,59 € für die Schäden am Fußbodenbelag des Wohnzimmers und in Höhe von 284,- EUR für die Schäden an den Tapeten, mithin insgesamt in Höhe von 539, 59 EUR.
aa)
Die Klägerin hat hier die Wahl, Schadenersatz in Geld gem. § 249 Abs. 2 BGB zu verlangen, den das Gericht mit dem Maßstab des § 287 ZPO schätzen kann. Für die Schätzung reicht es aus, die entsprechenden Leistungen der Mitarbeiter der Klägerin für konkrete Arbeiten darzulegen. Diese können zu einer Bewertung des eingetretenen Schadens auch dann herangezogen werden, wenn die entsprechenden Arbeitszeiten im Unternehmen des Klägers nicht zusätzlich vergütet worden sind. Bei einem Anspruch nach § 249 BGB kann nämlich der Zeitaufwand im eigenen Unternehmen, der nicht lediglich der Schadensermittlung oder außergerichtlichen Abwicklung des Schadensersatzanspruchs dient, sondern der Schadensbeseitigung selbst, ersatzfähig sein, denn es ist nicht gerechtfertigt, solche besonderen Anstrengungen zur Schadensbehebung, die der Geschädigte durch den Einsatz seiner oder der Arbeitskraft seiner Mitarbeiter unternommen hat, dem Schädiger zugute kommen zu lassen (BGH, Urteil vom 09.12.2008, VI ZR 173/07, juris).
bb)
Ausgehend von diesen Grundsätzen schätzt das Gericht den Aufwand zur Beseitigung der Schäden am Fußbodenbelag in Höhe des geltend gemachten Betrages von 245,59 EUR.
Die Klägerin hat die notwendigen Arbeiten und unter Anrechnung eines näher beschriebenen Abzugs neu für alt nach detaillierter Aufführung der einzelnen Positionen für eine rund 16 m² großen Fußbodenbelag aus Kunststoff in eben dieser Höhe ermittelt.
Zu den aus ihrer Sicht erforderlichen Arbeiten zum Austausch des Bodenbelages des Wohnzimmers trägt die Klägerin vor, dass die gewöhnliche Nutzungszeit von PVC-Fußbodenbelägen 8 Jahre betrage. Der Bodenbelag sei im September 2017 neu verlegt worden, woraus sich eine Restnutzungszeit von 49 Monaten ergebe. Für das Entsorgen und Entfernen des Belages im Wohnzimmer, der 16,49 m² groß gewesen sei. Die ist für das regelmäßig mit Wohnraummietsachen befasste Gericht plausibel.
Das Gericht ist nach den überzeugenden Aussagen der Zeugin K[…] auch davon überzeugt, dass der unstreitig gebrauchte Fußbodenbelag 2017 verlegt worden ist.
Soweit die Beklagte hier bestreitet, dass diese Kosten ortsüblich und angemessen seien, kommt es darauf im Rahmen des § 287 ZPO nicht an. Vielmehr sind die aufgewendeten Kosten angesichts der allgemein- jedenfalls aber gerichtsbekannten Preise für vergleichbare Handwerkerleistungen und Fußbodenbelag nicht überteuert. Die Kenntnis des Gerichts beruht auf der regelmäßigen Befassung mit örtlichen Wohnraummietsachen und Handwerkerarbeiten. Detaillierten Gegenvortrag hierzu hält die Beklagte auch nicht, sondern beschränkt sich auf ein pauschales Bestreiten, das im Rahmen der Schadensschätzung unbeachtlich bleibt.
Die Beklagte kann auch nicht wirksam bestreiten, dass die Wohnzimmerfläche 16 m² betragen hat. Sie hat dort gewohnt und müsste substantiiert erwidern.
Mit der Klägerin hält es auch das Gericht für angemessen, einen zum Zeitpunkt des Austausches fünf Jahre alten Fußbodenbelag angesichts der vorliegenden Schäden komplett auszutauschen. Insbesondere im Wohnzimmer dürfte davon auszugehen sein, dass ein neuer Mieter – unabhängig davon, ob vergleichbare Fußbodenbeläge noch vorhanden sind – einen partiellen Austausch schon im Hinblick auf die Farb- und Qualitätsunterschiede nicht hinnehmen wollen würde. Darauf muss sich die Klägerin im Rahmen des ihr gemäß § 249 BGB zustehenden Schadenersatzes daher auch nicht verweisen lassen.
cc)
Die Klägerin hat darüber hinaus gegenüber der Beklagten auch einen Anspruch auf Schaden ersatz in Höhe von 284,00 € für die Beseitigung der Schäden an der Tapete.
Nach den zuvor dargestellten Maßstäben für die Schadensbemessung schätzt das Gericht gemäß § 287 ZPO den geltend gemacht Schadenersatzbetrag als zutreffend ein.
Zur Höhe des entstandenen Schadens hat die Klägerin substantiiert vorgetragen, das ein Zeit aufwand von insgesamt sieben Stunden für Reinigungs- und Abklebearbeiten, Rollen und Weißen der Decke und Ausbesserungen sowie die erforderliche mehrfache Anfahrt sowie ein Eimer Farbe angefallen ist. Dies steht im Einklang mit dem von ihren Mitarbeitern zeitnah gefertigten Tätigkeitsnachweis und wurde vom Zeugen O[…] in der mündlichen Verhandlung für Seite 7das Gericht überzeugend bestätigt. Der Zeuge O[…] ist als Malermeister fachkundiger Zeuge und hatte keinerlei Belastungstendenzen in Richtung der Beklagten. Seine Aussage war glaubhaft, er selbst glaubwürdig. Ihm ging es sogar darum, klarzumachen, dass die Reinigungsarbeiten im Vorfeld normale Tätigkeiten im Rahmen einer üblicherweise vorzufindenden Beschmutzung der Fußbodenleiste und der Wände sind. Er hat detailliert und unaufgeregt „nüchtern“ die einzelnen Arbeitsschritte und die vollständige Beseitigung der Schäden beschrieben. Nachvollziehbar ist insoweit auch, dass die Klägerin im Hinblick auf etwaige Farbunterschiede, was der Zeuge aus seiner fachkundigen Sicht nachvollziehbar dargestellt hat, die Wände vollständig streichen lassen musste. Angesichts der allgemein bekannten Stundensätze für Handwerkerleistungen Ist auch hier das pauschale Bestreiten der Beklagten, dass die hierfür aufgewendeten Preise weder ortsangemessen noch üblich seien, nicht beachtlich. Insoweit kann auf vorstehende Ausführungen zum Fußbodenbelag verwiesen werden. Letztlich hat die Klägerin sogar schadensmindernd davon abgesehen, die betroffenen Wände neu zu tapezieren.
dd)
Auch die Inaugenscheinnahme der von der Zeugin K[…] gefertigten, bei der Akte befindlichen Lichtbilder stützt die Überzeugung des regelmäßig mit Wohnraummietsachen befassten Gerichts, dass es sich bei den streitgegenständlichen Schäden nicht um eine vertragsgemäße Abnutzung handelt. Aus der Inaugenscheinnahme ergibt sich auch, dass die Schilderungen der Zeugen zu den Schäden und deren Beseitigungsaufwand plausibel sind.
1.2
Der Rechtsstreit hat sich nach Rechtshängigkeit erledigt, weil der Zahlungsanspruch der Klägerin durch Aufrechnung mit dem Auseinandersetzungsguthaben, dessen Auszahlung erst nach Rechtshängigkeit fällig wurde, erloschen ist, § 389 BGB.
2.
Die Widerklage ist nicht begründet.
2.1.
Die Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung von 547,45 € nebst Zinsen für klägerseits nicht ausgezahlte Genossenschaftsanteile (Auseinandersetzungsguthaben) der Beklagten. Der diesbezügliche Auszahlungsanspruch der Beklagten ist durch Aufrechnung der Klägerin in Höhe eben dieses Betrages gem. § 389 BGB erloschen. Der Klägerin stand, wie unter 1. ausgeführt, ein Anspruch auf Schadenersatz in Höhe von 539,59 € gegenüber der Beklagten zu. Zudem hatte die Klägerin gegenüber der Beklagten gem. §§ 286 Abs. 1, 288 BGB einen Anspruch auf Verzinsung dieses Betrages in Höhe von 7,86 € für den Zeitraum vom 22.02.2022 bis 30.06.2022, weil sich die Beklagte spätestens ab diesem Zeitpunkt mit der Bezahlung der Schadenersatzforderung in Verzug befunden hat.
2.2.
Die Beklagte hat gegen die Klägerin weder einen Anspruch auf Ersatz ihr außergerichtlich entstandener Rechtsanwaltskosten aus §§ 280 Abs. 1, 249 BGB noch aus einer sonstig ersichtlichen Anspruchsgrundlage, denn die Klägerin hat sich bei Beauftragung eines Rechtsanwalts durch die Beklagte nicht mit der Rückzahlung der Genossenschaftsanteile in Verzug befunden. Zum einen war die Rückzahlung des Anspruches zu diesem Zeitpunkt noch nicht fällig, zum anderen wirkt die Aufrechnung mit der berechtigten Schadenersatzforderung gem. § 387 BGB, soweit der Anspruch fällig wäre, wie nicht, zurück.
3.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11,711 ZPO.
Bei der Festsetzung des Streitwertes waren die Werte von Klage und Widerklage zu addieren, §§ 3, 5 ZPO, § 45 Abs. 1 GKG.“
AG Bautzen, Urteil vom 2.2.2023 – 21 C 160/22