Schlagwort: Räumung

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Rechte und Pflichten des Vermieters bei der beschränkten Herausgabe einer Wohnung nach § 885a ZPO

Die beschränkte Herausgabe der Wohnung gemäß § 885a der Zivilprozessordnung (ZPO), oft auch als „Berliner Modell“ bezeichnet, stellt eine spezielle Form der Zwangsräumung dar. Diese Methode ermöglicht eine vereinfachte und kostengünstigere Rückgabe der Wohnung an den Vermieter, da sie nicht die vollständige Räumung aller Gegenstände des Mieters umfasst. Stattdessen verschafft der Gerichtsvollzieher dem Vermieter lediglich den Besitz der Wohnung, indem er zum Beispiel die Schlüssel übergibt oder das Schloss austauscht. Dies bedeutet, dass das gesamte Mobiliar und der Hausrat des Mieters vorerst in der Wohnung verbleiben.

Nach der Übergabe der Wohnung hat der Vermieter die Aufgabe, die zurückgelassenen Gegenstände gemäß den rechtlichen Vorgaben zu behandeln. Zunächst muss der Vermieter eine klare Unterscheidung zwischen verschiedenen Arten von Gegenständen vornehmen, um seine Rechte korrekt auszuüben und rechtliche Risiken zu minimieren.

Gegenstände ohne Interesse für den Mieter: Gegenstände, die eindeutig als Müll oder wertloses Gerümpel zu identifizieren sind und an deren Aufbewahrung offensichtlich kein Interesse besteht, können sofort entsorgt werden. Diese Gegenstände haben keinen wirtschaftlichen Wert, und ihre Lagerung würde dem Vermieter unverhältnismäßige Kosten und Mühen bereiten.

Pfändbare und unpfändbare Gegenstände: Der Vermieter ist verpflichtet, die zurückgelassenen Gegenstände in pfändbare und unpfändbare Sachen zu unterscheiden. Pfändbare Sachen sind solche, die nicht von der Pfändung ausgeschlossen sind und einen wirtschaftlichen Wert besitzen. Diese dürfen nach Ablauf einer Aufbewahrungsfrist von in der Regel einem Monat nach den gesetzlichen Regelungen hierzu verwertet werden, etwa durch Versteigerung oder Verkauf. Der Erlös aus der Verwertung ist dabei zu hinterlegen, damit der Mieter diesen später beanspruchen kann.

Unpfändbare Gegenstände, die entweder gesetzlich geschützt sind oder deren Verwertungskosten den Wert übersteigen, müssen auf Verlangen an den Mieter oder die rechtmäßigen Eigentümer herausgegeben werden. Falls die Eigentumsverhältnisse unklar sind, beispielsweise wenn Gegenstände möglicherweise unter Eigentumsvorbehalt stehen oder Dritten gehören, ist der Vermieter verpflichtet, diese Gegenstände gesondert zu lagern und den Sachverhalt zu klären. In solchen Fällen sind gegebenenfalls die entsprechenden Dritten, wie frühere Eigentümer oder Vertragspartner des Mieters, zu kontaktieren.

Vermieterpfandrecht und Kosten: Der Vermieter kann an den zurückgelassenen, pfändbaren Sachen ein Vermieterpfandrecht geltend machen, insbesondere zur Sicherung von Mietforderungen. Die Lagerung und Verwaltung dieser Sachen kann jedoch Kosten verursachen, die zunächst der Vermieter tragen muss. Diese Kosten können theoretisch später vom Mieter eingefordert werden, was jedoch in der Praxis oft schwierig ist, insbesondere wenn der Mieter zahlungsunfähig ist.

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Anwendungsbereich des Vollstreckungsschutzantrags gemäß § 765a ZPO

Nach dem Beschluss des Amtsgerichts Bautzen (AG Bautzen, Beschluss vom 25.6.2015 – 3 M 1043/15) ist der Anwendungsbereich des Vollstreckungsschutzantrags gemäß § 765a ZPO eng auszulegen.

Auszug aus der Gerichtsentscheidung:

„BESCHLUSS

In der Zwangsvollstreckungssache

[…]

– Gläubigerin –

Prozessbevollmächtigte:

Rechtsanwälte Frings & Höhne, Wallstraße 15, 02625 Bautzen, Gz.: Z-[…]

gegen

[…]

– Schuldnerin –

wegen Vollstreckungsschutzantrag § 765 a ZPO

ergeht am 25.06.2015 nachfolgende Entscheidung:

1. Der Vollstreckungsschutzantrag der Schuldnerin gem. § 765a ZPO vom 04. und 05.06.2015 wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Verfahrens trägt die Schuldnerin.

Gründe

Die Gläubigerin betreibt die Zwangsräumung gegen die Schuldnerin aus dem Zuschlagsbeschluss des Amtsgericht Bautzen vom 13.02.2015 […]. Der von ihr beauftragte Gerichtsvollzieher teilte der Schuldnerin mit Schreiben vom 01.06.2015 […] mit, dass er im Gläubigerauftrag am 08.07.2015 die Schuldnerin zwangsräumen werde, falls sie nicht freiwillig ausziehe.

Die Schuldnerin beantragt mit Schreiben vom 04.06.2015 und Schreiben, Eingang bei Gericht am 05.06.2015, im Wege des Vollstreckungsschutzes nach § 765a ZPO die einstweilige Einstellung des Räumungsverfahrens und Gewährung einer Räumungsfrist bis zum 31.03.2016.

Zur Begründung wird im Wesentlichen ausgeführt, dass sie in dem Objekt eine Pension betreibt und noch Übernachtungsverträge bis Ende 2015 zu erfüllen hat. Sie ist 66 Jahre alt, sei gesundheitlich stark angeschlagen und könne einen Umzug nicht bewältigen. Weiter trägt sie vor, sie habe keine Mittel für eine neue Wohnung und Kaution sofort zur Verfügung. Auch seien Interessen eines Mieters durch die Räumung gefährdet.

Die Gläubigerin wurde zu dem Antrag gehört und hat mit Schreiben vom 12.06.2015 beantragt, den Antrag abzuweisen. Wegen der Begründung wird auf das der Schuldnerin bekannt gegebene Schreiben Bezug genommen.

Der Antrag auf Vollstreckungsschutz ist zulässig, in der Sache jedoch unbegründet.

Das Vollstreckungsgericht kann auf Antrag d. Schuldners/in eine Maßnahme der Zwangsvollstreckung ganz oder teilweise aufheben, untersagen oder einstweilen einstellen. Die Anwendung des § 765a ZPO setzt voraus, dass die Vollstreckungsmaßnahme wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht zu vereinbaren ist und moralisch zu beanstanden wäre.

§ 765a ZPO ist eine absolute Ausnahmevorschrift und als solche trotz eines scheinbaren Ermessensspielraums eng auszulegen. Für die Anwendung des § 765a ZPO genügen weder allgemeine wirtschaftliche Erwägungen noch soziale Gesichtspunkte. Mit Härten, die jede Zwangsvollstreckung mit sich bringt, muss sich die Schuldnerin grundsätzlich abfinden (vgl. Zöller/Stöber. ZPO. § 765a Rn. 5).

§ 765a verlangt eine Interessenabwägung zwischen Schuldner und Gläubiger. Wertentscheidungen des Grundgesetzes sind zu berücksichtigen (Schutz des Eigentums, Art. 14 Grundgesetz; wirksamer Rechtschutz Art. 19 Abs. 4 Grundgesetz). Das Schutzbedürfnis des Gläubigers muss stets voll und nachhaltig gewürdigt werden. Der Gläubiger hat aufgrund seines Titels ein schutzwürdiges Vollstreckungsinteresse. Er ist grundsätzlich berechtigt, seinen titulierten Anspruch im Wege der Zwangsvollstreckung durchzusetzen, wenn der Schuldner seine Verpflichtung nicht freiwillig erfüllt. Die Schwierigkeiten und sozialen Nöte des Schuldners dürfen nicht einseitig berücksichtigt werden. Nur bei einem krassen Missverhältnis der für und gegen die Vollstreckung sprechenden Interessen kann Vollstreckungsschutz für den Schuldner gewährt werden. Die Umstände müssen eindeutig sein und so stark zugunsten des Schuldners sprechen, dass für Zweifel kein Raum bleibt (Zöller/Stöbera.a.O. Rn. 6 mit weiteren Nachweisen).

Eine Überschreitung der verfassungsrechtlichen Vollstreckungsgrenze ist vorliegend nicht erkennbar. Ein besonderer Härtefall, der die Vollstreckungsmaßnahme der Gläubigerin als sittenwidrig erscheinen lässt, ist nicht erkennbar. Umstände, an deren Vorliegen strenge Voraussetzungen zu stellen sind, die die Zwangsräumung für die Schuldnerin unzumutbar machen, sind weder vorgetragen noch glaubhaft gemacht.

Die von der Schuldnerin behauptete schlechte gesundheitliche Verfassung und ihr Alter von 66 Jahren stellen keinen Grund dar, Vollstreckungsschutz zu gewähren. Einfach Krankheit der Schuldnerin genügt nicht, auch nicht die Gefahr psychogener Störungen (OLG Köln MDR 1988, 152). Die behauptete Gesundheitsgefahr ist nicht anhand konkret objektivierbarer Umstände und Merkmale nachgewiesen. Im Übrigen sind an die Konkretisierung der Gesundheitsgefahr strenge Anforderungen zu stellen (OLG Köln Rpfleger 1990, 30, LG Mainz NJW-RR 1998, 1451). Die Schuldnerin hat auch in keiner Weise vorgetragen, inwieweit sie sich fachärztlich behandeln lässt, um den Zustand zu verbessern.

Vollstreckungsverfahren stellen immer eine Belastung psychischer und auch physischer Art für Vollstreckungsschuldner dar. Dies ist den Besonderheiten des Vollstreckungsverfahrens mit dessen teilweise einschneidenden Veränderungen geschuldet. Es handelt sich daher um eine allgemeine mit allen Vollstreckungsverfahren einhergehende Härte.

Die Schuldnerin musste bereits mit Beginn des Zwangsversteigerungsverfahrens, also seit geraumer Zeit, mit einer möglichen Räumung rechnen und konnte so die Führung des Pensionsbetriebs entsprechend einrichten, sich um eine neue Wohnung kümmern und sich die dafür benötigten Mittel beschaffen.

Auf die Interessen eines Mieters kann sich die Schuldnerin für Gewährung von Vollstreckungsschutz nicht berufen.

Die Kosten des Verfahrens hat die Schuldnerin zu tragen, § 788 ZPO.“

AG Bautzen, Beschluss vom 25.6.2015 – 3 M 1043/15

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Fehlende Klagebefugnis für eine Vollstreckungsabwehrklage eines von einer Räumung betroffenen Mitbesitzers

Durch das Amtsgericht Bautzen (AG Bautzen, Beschluss vom 25.6.2015 – 21 C 510/15) wurde entschieden, dass ein von einer anstehenden Räumung betroffener Mitbesitzer keine Klagebefugnis für eine Vollstreckungsabwehrklage hat.

Auszug aus der Gerichtsentscheidung:

„BESCHLUSS

in dem Rechtsstreit

[…]

– Kläger –

gegen

[…]

– Beklagte –

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Frings & Höhne, Wallstraße 15, 02625 Bautzen, Gz.: […]

wegen Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung

erlässt das Amtsgericht Bautzen durch erlässt das Amtsgericht Bautzen durch

am 25.06.2015

nachfolgende Entscheidung:

Der Antrag vom 10.06.2015 auf Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem Schreiben des Obergerichtsvollziehers […] wird zurückgewiesen.

Gründe

Mit Schriftsatz vom 10.06.2015 erhob der Kläger Klage nach § 767 ZPO und beantragte die einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung. Hierbei bezieht er sich auf ein Schreiben des OGV […].

Zur Begründung führt er an, dass die Beklagte gegen seine Ehefrau ein Zwangsversteigerungsverfahren geführt hatte und ggf. ein Anspruch auf Räumung habe. Eine vollstreckbare Ausfertigung des Zuschlagsbeschlusses sei ihm nicht zugestellt worden. Außerdem seien ihm keine Räumungsfristen gewährt worden.

Die Beklagte trägt vor, dass eine Klage gegen die Zwangsvollstreckungsankündigung eines Gerichtsvollziehers nicht möglich sei. Ferner seien keine Gründe vorgetragen worden, die Einwendungen im Sinne von § 767 ZPO darstellen würden.

Der Antrag auf einstweilige Einstellung der Zwangsvollstreckung ist unzulässig und unbegründet.

Gem. § 769 Abs. 1 ZPO kann das Prozessgericht auf Antrag anordnen, dass bis zum Erlass des Urteils über die in §§ 767, 768 ZPO bezeichneten Einwendungen die Zwangsvollstreckung gegen oder ohne Sicherheitsleistung eingestellt wird.

Hierzu bedarf es einer Hauptsacheklage und die Glaubhaftmachung der tatsächlichen Behauptungen. Hier wurde zwar in der Hauptsache Klage erhoben, jedoch ist der Klageantrag unzulässig. Laut Antrag richtet sich die Klage gem. § 767 ZPO gegen das Schreiben des Obergerichtsvollziehers […]. Dies stellt aber keinen Titel dar.

Weiterhin ist der Kläger nicht Schuldner im Sinne von § 767 ZPO. Diesbezüglich fehlt ihm die Aktivlegitimation.

Soweit angegeben wird, dass der Zustellungsbeschluss nicht zugestellt worden sei, so stellt dies keine Einwendung im Sinne von § 767 ZPO dar, sondern könnte allenfalls im Rahmen von § 766 ZPO Berücksichtigung finden. Allerdings ist hierfür das Vollstreckungsgericht zuständig. Das allgemeine Zivilgericht kann dazu keine Entscheidung treffen.

Außerdem wendet sich der Kläger gegen die Räumung. Hier könnte zwar gem. § 93 ZVG der Zuschlagsbeschluss den Räumungstitel darstellen. Eine hiergegen eingelegte Beschwerde wurde bereits vom Landgericht Görlitz, Außenkammer Bautzen am 25.03.2015 zurückgewiesen. Darüber hinaus ist aber bereits fraglich, ob auch hierfür eine Zuständigkeit der allgemeinen Zivilabteilung am Amtsgericht gegeben ist. Zuständig ist nämlich das Gericht, welches den Vollstreckungstitel geschaffen hat. also hier das Vollstreckungsgericht.

Soweit eingewandt wird, dass Räumungsfristen nicht gewährt wurden, so ist nicht ersichtlich, inwieweit dies auf den Zuschlagsbeschluss Einfluss gehabt haben sollte. Die beantragten Räumungsfristen können gem. § 765a ZPO ebenfalls nur vor dem Vollstreckungsgericht beantragt werden. Diesbezüglich wurde aber bereits durch den Kläger ein Antrag gestellt […].

Weitergehende Einwendungen gegen den Zuschlagsbeschluss werden nicht erheben. Deshalb ist der Antrag sowohl auf einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstreckung zurückzuweisen.

Gegen diese Entscheidung ist ein Rechtsbehelf nicht gegeben.“

AG Bautzen, Beschluss vom 25.6.2015 – 21 C 510/15

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Unzulässige Ablehnung der Räumung durch einen Gerichtsvollzieher aufgrund einer unklaren Bezeichnung der Lage einer betroffenen Mietsache mit „rechts“ und „links“

Nach den Entscheidungsgründen des Amtsgerichts Bautzen (AG Bautzen, Beschluss vom 5.12.2012 – 9 M 6780/12) kann ein Gerichtsvollzieher die Vollstreckung eines Räumungstitels nicht mit der Begründung ablehnen, die im Titel mit „rechts“ oder „links“ bezeichnete Lage der Wohnung wäre aus der Sicht einer im Treppenhaus anstelle eines aus der Sicht einer vor dem Haus stehenden Person nicht ausreichend bestimmbar.

Auszug aus der Gerichtsentscheidung:

„BESCHLUSS

In der Zwangsvollstreckungssache

G[…] GmbH, […]

– Gläubigerin –

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Frings & Höhne, Wallstraße 15, 02625 Bautzen

gegen

G[…]

– Schuldnerin –

wegen Erinnerung gg. Art u. Weise d. Zwangsvollstreckung § 766 ZPO

hat das Amtsgericht Bautzen durch Richter am Amtsgericht […] am 05.12.2012 beschlossen:

1. Der Gerichtsvollzieher wird angewiesen, die Räumung der Wohnung der Schuldnerin nicht allein deswegen abzulehnen, weil diese Wohnung im Haus […], von der im Wohnhaus befindlichen Treppe aus gesehen sich nicht rechts befindet.

2. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Gründe:

Die Gläubigerin betreibt gegen die Schuldnerin die Räumungsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil des Amtsgerichts Bautzen vom 27.06.2012, Az.: 21 C 408/12. Durch das Versäumnisurteil wurde die Schuldnerin verurteilt, die Wohnung auf der […]-Straße […] „3. Obergeschoss, rechts“ zu räumen und herauszugeben. Der Gerichtsvollzieher hat die Räumung abgelehnt. Seiner Meinung nach wird die Lage einer Wohnung in einem Wohnhaus dadurch bestimmt, dass man das Haus durch den Hauseingang betritt, die Treppe hinauf steigt und von der Treppe ausgehend schaut, wo die Wohnung zu finden sei.

Die der[g]estalt bestimmte Wohnung im 3. Obergeschoss rechts des Wohnhauses auf der […]-Straße […] in […] werde jedoch nicht von der Schuldnerin, sondern von einer Frau […]P[…] bewohnt.

Der Rechtsbehelf der Erinnerung ist statthaft und hat in der Sache teilweise auch Erfolg.

Die Erinnerungsführerin ist zur Einlegung der Erinnerung berechtigt. Aus dem Schuldtitel ergibt sich als Gläubigerin zwar eine Firma G[…] GmbH. Die Erinnerungsführerin firmiert unter G[…] GmbH. Im Rahmen des Erinnerungsverfahrens hat die Erinnerungsführerin allerdings belegt, dass sie Inhaberin der Rechte aus dem Schuldtitel ist. Es hat eine Umfirmierung stattgefunden.

In der Sache war der Gerichtsvollzieher anzuweisen, die Lage der Wohnung auch vom Standort einer vor dem Hauseingang – mit dem Gesicht zum Haus – stehenden Person zu prüfen.

Ergibt sich von diesem Standpunkt aus, dass die Schuldnerin im 3. Obergeschoss, rechts wohnt, weil sich an der Wohnungseingangstür der dort gelegenen Wohnung ein Namensschild mit dem Namen der Schuldnerin befindet, dann sollte die Vollstreckung nicht mit der Begründung abgelehnt werden, dass die Wohnung der Schuldnerin vom Treppenaufgang her betrachtet nicht rechts liege. Denn der Standort von dem aus in einem Wohnhaus die Lage der im Titel bezeichneten Wohnung zu bestimmen ist, ist durch Rechtsvorschriften oder verbindliche Verwaltungsvorschriften nicht vorgegeben. Es mag zwar richtig sein, dass „gewöhnlich“ die Lage einer Wohnung bestimmt wird, indem man das Haus durch den Hauseingang betritt, die Treppe hinaufsteigt und von der Treppe ausgehend sieht, ob sich die Wohnung rechts oder links befindet. Mangels einer rechtlichen Vorgabe ist jedoch diese Sichtweise nicht zwingend. Der Gerichtsvollzieher ist daher auch gehalten, die Lage der Wohnung vom Standort einer vor dem Haus stehenden Person festzustellen. Ergibt sich von diesem Standort aus, dass die Wohnung entsprechend dem Schuldtitel verortet werden kann – und zwar dadurch, dass sich ein Namensschild an der Wohnungseingangstür befindet -, dann darf die Vollstreckung jedenfalls nicht deswegen abgelehnt werden, weil der Schuldtitel zu unbestimmt sei.“

AG Bautzen, Beschluss vom 5.12.2012 – 9 M 6780/12

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