Ermittlung des Heizölverbrauchs im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung durch Ablesen der Füllstandsanzeige mit Hilfe eines Messstabes

Durch das Amtsgericht Bautzen (AG Bautzen, Urteil vom 30.11.2016 – 20 C 56/15) wurde entschieden, dass für die Ermittlung des verbrauchten Heizöls im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung das Ablesen des Füllstands eines Öltanks mithilfe eines Messstabes ausreichend ist. Zudem beschäftigte sich das Gericht mit den Ansprüchen an die Form der Aufstellung der Kosten in einer formal ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung. Darüber hinaus wurde durch das Gericht entschieden, dass eine Ermittlung der Heiz- und Warmwasserkosten durch eine vertraglich vereinbarte Differenzberechnung gegen § 2 der Heizkostenverordnung verstößt, da nach dieser Verordnung die Heiz- und Warmwasserkosten anteilig nach
Grund- und Verbrauchskosten zu ermitteln und zu bestimmen sind.

Auszug aus der Gerichtsentscheidung:

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL

In dem Rechtsstreit
[…] M[…]

– Kläger –

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Frings & Höhne, Wallstraße 15, 02625 Bautzen, Gz.: […]
gegen

1. […] G[…]

– Beklagter –

2. […] F[…]

– Beklagte –

wegen Räumung/Forderung/Herausgabe

hat das Amtsgericht Bautzen durch Richter am Amtsgericht […]

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 26.10.2016

am 30.11.2016
für Recht erkannt:

1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger 1.348,51 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 232,00 € vom 03.06.2014 bis 03.12.2015 und aus 1.348,51 € seit dem 15.09.2014 sowie nicht anrechenbare vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten von 117,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.02.2015 zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auf die vom Kläger gezahlten Gerichtskosten 4% Jahreszinsen seit dem Tag der Einzahlung bei der Gerichtskasse bis zur Beantragung der Kostenfestsetzung zu zahlen.
Die weiteregehende Klage wird abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 22%, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu 78%.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120% des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

5. Streitwert: 2.006,56 €.

Tatbestand:

Der Kläger verlangt von den Beklagten Nachzahlungen aufgrund zweier Betriebskostenabrechnungen.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 30.04.2012 vermietete der Kläger den Beklagten eine im Erdgeschoss des Wohnhauses in 02692 Doberschau […] gelegene Wohnung von ca. 75 m² Nach dem Inhalt des Mietvertrages wurden den Beklagten neben der Wohnung zur sonstigen Nutzung ein Partykeller, ein Bad im Untergeschoss in einer Größe von ca. 60m² „unentgeltlich mitvermietet“. Im schriftlichen Mietvertrag vereinbarten die Parteien eine Grundmiete und monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, die der Vermieter jährlich abzurechnen hatte. In § 29 des schriftlichen Mietvertrages vereinbarten die Parteien:

„Zwischen Mieter und Vermieter gilt als vereinbart, dass der Mieter neben den Betriebskosten für die angemietete Wohnung und auch die anfallenden Betriebskosten für die zur Nutzung überlassenen Räume (Partykeller, Küche und Bad im UG.) trägt. Die Erfassung erfolgt über Wärmemengenzähler bzw. über Kalt-Warmwasseruhren abzüglich des Verbrauchs der Mieter im 1.OG“.

Auf den Inhalt des schriftlichen Mietvertrages (Bl. 14 bis 24 d.A.) wird im Übrigen Bezug genommen. Mit schriftlicher Heiz- und Betriebskostenabrechnung vom 25.06.2014 für das Jahr 2013 rechnete die vom Kläger beauftragte Hausverwaltung die Betriebskosten für die im Erdgeschoss gelegene Wohnung der Kläger ab. Die Betriebskostenabrechnung ergab eine Nachforderung von 1.039,36 € zu Lasten der Beklagten (Bi. 29/30 d.A.). Mit weiterer Heiz-und Betriebskostenabrechnung vom 25.06.2014 berechnete die vom Kläger beauftragte Hausverwaltung die Betriebskosten für das Jahr 2013 betreffend das Untergeschoss des Wohnhauses.
Nach dieser Betriebskostenabrechnung hatten die Beklagten 732,70 € nachzuzahlen (B. 31/32 d.A.). Die Nachforderungen beglichen die Beklagten nicht.

Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kläger von den Beklagten die Zahlung der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen vom 25.06.2014.

Er beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.754,56 € nebst bis zum 12.01.2015 ausgerechneter Zinsen in Höhe von 35,40 € sowie weitere Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.986,56 € ab dem 13.01.2015 und vorgerichtliche, nicht anrechenbare Rechtsanwaltskosten in Höhe von 150,65 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu bezahlen und festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, gesamtschuldnerisch auf die vom Kläger
verauslagten Gerichtskosten Zinsen in Höhe von 4% seit dem Zeitpunkt ihrer Einzahlung bis zur Beantragung der Kostenfestsetzung zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.

In Höhe eines weiteren ursprünglich eingeklagten Teils der Hauptforderung von 232,00 € (Restmiete für August 2014) haben die Parteien den, Rechtsstreit in der Hauptsache überein stimmend für erledigt erklärt.

Die Beklagten behaupten:
Die Betriebskostenabrechnungen seien formal unwirksam, weil sie von den Mietern rechnerisch nicht nachvollziehbar seien. Die Betriebskostenabrechnungen seien auch inhaltlich fehlerhaft. Die Abrechnung der Heizkosten für das Erdgeschoss leide darunter, dass sie bis März 2013 nicht In der Lage gewesen seien, die Wärmeeinstellung der Heizkörper zu regulieren, was gegenüber dem Kläger im Oktober 2012 beanstandet worden sei. Des Weiteren sei der Ölverbrauch in unzulässiger Weise, nämlich unter Verwendung mit einem Messstab gemessen worden. Beim Kaltwasserzähler fehle ein Ableseprotokoll. Die erfasste Wärmemenge von 16,712 sei nicht nachvollziehbar. Mietvertraglich nicht vereinbart sei der Umlagemaßstab der unter der Überschrift „Betriebskosten auf Einheiten“ abgerechneten Kostenpositionen. Kosten für den Heckenschnitt seien unzulässigerweise angesetzt worden. Denn die Parteien hätten
vereinbart, dass sie, die Beklagten, den Heckenschnitt durchführen sollten, was sie auch getan hätten. Trotzdem habe der Kläger eine externe Firma hierfür beauftragt. Auch die Betriebskostenabrechnung für das Untergeschoss („Partykeller“) sei unwirksam. Bei Abschluss des
Mietvertrages sei nämlich vereinbart worden, dass die Mieter nur die Wasser- und Stromkosten für das Untergeschoss zahlen sollten. Zudem sei es unbillig, sie mit den gesamten Betriebskosten für das Untergeschoss zu belasten. Denn das Untergeschoss sei nicht Teil der Mietsache, weil es – abgesehen von Küche und Bad – keinen abschließbaren Raum darstelle.
Mithin seien sie nicht in der Lage, diese Räumlichkeiten allein zu nutzen. Schließlich habe der Kläger gegen seine Verpflichtung verstoßen, angemessene Vorauszahlungen auf die Energie- und Betriebskosten festzusetzen und zu verlangen. Hätte der Kläger angemessene Vorauszahlungen verlangt, dann hätten sie die Räumlichkeiten nicht gemietet.

Der Kläger entgegnet:
Die Betriebskostenabrechnungen seien professionell erstellt und für die Beklagten rechnerisch nachvollziehbar. Nach Beanstandung durch die Beklagten sei die Heizungsanlage Anfang Januar 2013 repariert und die Regulierbarkeit der Heizkörper im Erdgeschoss hergestellt worden. Auch die Kosten für Heizung und Warmwasser seien ordnungsgemäß ermittelt worden. Dabei sei der Verbrauch des Öls im Öltank zulässigerweise mit einem Maßstab ermittelt worden. Die Wärmemengenzähler seien zu Anfang eines jeden Abrechnungsjahres auf Null gestellt worden. Die Verbrauchswerte am Kaltwasserzähler hätten die Beklagten selbst abgelesen und mitgeteilt. Die Kosten für die Grundstückspflege seien angefallen und durch Rechnungen, in die die Beklagten keine Einsicht genommen hätten, auch belegt. Die Betriebskosten für das Untergeschoss seien entsprechend der wirksamen Vereinbarung in § 29 des
schriftlichen Mietvertrages Im Wege der Differenzrechnung ermittelt worden. Diese Vereinbarung sei deswegen abgeschlossen worden, weil im Untergeschoss keine separaten Energiezähler vorhanden seien. Die Kosten für das Warmwasser für das Untergeschoss errechneten sich daher aus dem Verbrauch des Vorerfassungszählers abzüglich des durch die Warmwasserzähler im Erdgeschoss und Obergeschoss gemessenen Verbrauchs. Das Gleiche gelte für das Kaltwasser. Die Wärmemenge errechne sich aus dem beim Hauptwärmemengenzähler angezeigten Verbrauch abzüglich des Verbrauchs des Wärmemengenzählers für
das Obergeschoss.

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen […]. Auf die Niederschriften vom 04.12.2015 (Bl. 144 bis 152 d.A.,) vom 05.02.2016 (Bl. 158 bis 162 d.A.,) vom 06.04.2016 (Bl. 173 bis 176 d.A.,) und vom 26.10.2016 (Bl. 199 bis 201 d.A.) wird Bezug genommen. Außerdem hat das Gericht ein schriftliches Gutachten eines Sachverständigen für Heiz- Betriebskostenabrechnung und Messtechnik eingeholt. Auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen P[…] vom 15.07.2016 ( Bl. 182 bis 190 d.A.), wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch in tenorierter Höhe nach § 556 BGB auf Nachzahlungen aufgrund der Betriebskostenabrechnungen vom 25.06.2014 für das Jahr 2013
betreffend das Erdgeschoss und das Untergeschoss.
Der Kläger hat formal ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen nach § 556 BGB erstellt. Diese Vorschrift setzt zunächst voraus, dass die Parteien im Mietvertrag eine sogenannte Umlagevereinbarung getroffen haben. Dies ist im Mietvertrag vom 30.04.2012 geschehen.

Nach dem Inhalt des Mietvertrages hatten die Beklagten monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten und der Kläger als Vermieter hatte die Verpflichtung, die angefallenen Betriebskosten jährlich gegenüber den Beklagten abzurechnen. Dabei hat der Kläger die
Anforderungen, die nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an die Form einer solchen Abrechnung zu stellen sind, eingehalten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss eine Abrechnung der Betriebskosten die Im Abrechnungszeitraum relevanten Betriebskostenpositionen aufführen. Die Abrechnung muss ferner bei jeder Betriebskostenposition den Gesamtbetrag der Kosten aufführen, ferner den Umlagemaßstab und den sich daraus ergebenden, auf den Mieter entfallenden Einzelbetrag der jeweiligen Kostenposition. Die Abrechnung muss ferner die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen enthalten sowie unter Berücksichtigung dieses Betrages – die noch geschuldete Nachzahlung oder das Guthaben des Mieters. Die verfahrensgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen vom 25.06.2014 für das Erdgeschoss und das Untergeschoss erfüllen diese Anforderungen. Sie sind rechnerisch nachvollziehbar. Das Gericht vermag die Auffassung der Beklagten nicht zu teilen, dass mangels einer Nachvollziehbarkeit in diesem Sinn die Betriebskostenabrechnungen bereits formal unwirksam sind. Richtig ist zwar, dass die Betriebskostenabrechnungen von der üblichen Gestaltung abweichen. Denn in den Betriebskostenabrechnungen werden die einzelnen Betriebskostenpositionen nach dem Umlagemaßstab gruppiert und mit den Gesamtkosten dieser Gruppierung aufgelistet (Anlage zur Kostenermittlung). Unter dem Abschnitt „ Verteilung der Kosten“ (zweite Seite der jeweiligen Abrechnung) werden dann von
diesen Gesamtkosten anhand der für die Wohnung der Beklagten zutreffenden Umlagemaßstäbe die Einzelbeträge für die zusammengefassten Gruppierungen berechnet. Für die von den Beklagten als unverständlich gerügten Betriebskosten auf Einheiten ergibt sich aus den Abrechnungen: Unter den Betriebskosten auf Einheiten hat der Kläger die Preise für die Wasserzähler (231,80 €) und das Hauslicht (281,90 €) zusammengefasst, die er nach Anzahl der Wohnungseinheiten gegenüber den Mietern abrechnet. Diese Betriebskosten ergeben 512,99 €. Bei der Verteilung der Kosten legt er 3 Wohneinheiten zugrunde, so dass auf jede Einheit 170,99667, aufgerundet 171,00 € entfallen. Auf Seite 1 der Betriebskostenabrechnung für das Erdgeschoss wird dann entsprechend der Anzahl der Einheiten des Mieters, bei den Beklagten eine Einheit, ein Abrechnungsbetrag von 171,00 € in Ansatz gebracht. Die rechnerische
Nachvollziehbarkeit ist für den Mieter also möglich. Entsprechendes gilt für die anderen, in den Betriebskostenabrechnungen aufgeführten Abrechnungspositionen.
Die danach formal ordnungsgemäßen, mithin auch fälligen Betriebskostenabrechnungen hatte das Gericht auf die von den Beklagten erhobenen inhaltlichen Einwendungen zu überprüfen.

Dabei ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass die Betriebskostenabrechnung für die Wohnung der Beklagten im Erdgeschoss im Ergebnis nicht zu beanstanden ist. Die Heiz- und Warmwasserkosten für das Erdgeschoss sind in der Betriebskostenabrechnung ordnungsgemäß angesetzt und ermittelt worden. Die Behauptung der Beklagten, dass die Heizkosten zu hoch angesetzt seien, weil sich einzelne Heizkörper in der Zeit von Januar bis März 2013 nicht hätten regulieren lassen, konnte nicht bewiesen werden. Möglicherweise waren einige Heizungsventile für die Heizungssteuerung nicht ordnungsgemäß eingestellt, was der Zeuge […] H[…] allerdings nicht sicher bestätigen konnte. Der Zeuge […] A[…], der nach der Beanstandung der Beklagten über die mangelnde Regulierbarkeit der Heizung in der Wohnung der Beklagten gewesen ist, hat indessen angegeben, dass er den angezeigten Mangel bereits am 03. Januar 2013 durch Reparaturarbeiten beseitigt hat. Zu den verbleibenden zwei Tagen des Januar 2013 vermochte der Zeuge A[…] nicht anzugeben, ob die Heizkörper – wie von den Beklagten behauptet – ohne Regulierungsmöglichkeit die volle Heizleistung erbrachten. Der Zeuge vermochte lediglich zu sagen, dass die Heizung nicht auf „kalt“ gestellt werden konnte. Gegenüber den in der Betriebskostenabrechnung für das Erdgeschoss angesetzten Heiz-und Warmwasserkosten kann auch nicht vorgebracht werden, dass der Kläger den Ölverbrauch falsch erfasst habe. Ein Verstoß gegen das in § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung nomierte Leistungsprinzip (hierzu: BGH, Urteil vom 01.02.2012, Az.: Vlll ZR 156/11) liegt nicht vor. Der Kläger hat – wie aus der Heizkostenabrechnung für das Erdgeschoss hervorgeht – die Brennstoffkosten nicht nach dem Abflussprinzip ermittelt. Er hat vielmehr den Verbrauch im Abrechnungszeitraum gemessen. Dabei hat er eine Methode verwendet, die zwar nicht die allerhöchste Präzision aufweist, jedoch eine zulässige Methode darstellt, den Brennstoffverbrauch zu ermitteln. Das ergibt sich aus dem vom Gericht eingeholten Gutachten des Sachverständigen, der in seinem nachvollziehbaren, verständlichen und von den Parteien nicht an
gegriffenen Gutachten ausgeführt hat, dass der Ölverbrauch durch einen Heizölzähler, eine sogenannte Peiltabelle oder durch das Ablesen der Füllstandsanzeige ermittelt werden kann.
Letztere Variante weise gegenüber den anderen Varianten Erfassungsungenauigkeiten auf.
Sie könne bei Anwendung der Verbrauchsermittlung über eine Füllstandsanzeige eine Abweichung von 111 Litern gegenüber der Ermittlung des Verbrauchs durch eine Peiltabelle auftreten. Der Kläger lässt, wie der Zeuge K[…] bekundet hat, den Ölverbrauch über die Füllstandsanzeige ermitteln. Dies ist nach Auffassung des Gerichts eine nach der Heizkostenverordnung zulässige Methode. Denn der Vermieter hat nach § 6 der Heizkostenverordnung den Verbrauch bei Heizöl durch die Subtraktion des Anfangstatbestandes vom Endtatbestand zu ermitteln (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, § 6 Heizkostenverordnung, Anm. 20). Diese Vorgehensweise hat der Kläger gewählt. Nach dem Inhalt des eingeholten Gutachtens hat er auch eine zulässige Verbrauchsermittlungsmethode angewandt. Die vom Gutachter festgestellten Ungenauigkeiten würden sich zu Lasten der Beklagten nur dann auswirken, wenn das Mietverhältnis innerhalb des Abrechnungzeitraumes beendet worden wäre, was allerdings nicht der Fall ist. Auch die Rüge, dass das Ableseprotokoll für den Kaltwasserzähler fehle,
greift nicht durch. Dieser Einwand ist nicht hinreichend konkret. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die Beklagten vielmehr gehalten, die Abrechnungsunterlagen beim Vermieter einzusehen, falls sie der Meinung sind, dass der Vermieter bestimmte Betriebskostenpositionen, hier das Kaltwasser, falsch abgerechnet hat. Anhand der eingesehenen
Unterlagen müssen sie dann konkrete Einwendungen vortragen, etwa fehlerhaft abgelesene Kaltwasserwerte. Dies haben die Beklagten nicht getan. Richtig ist der Einwand gegenüber der Betriebskostenabrechnung für die Wohnung der Beklagten im Erdgeschoss, dass die unter den „Betriebskosteneinheiten“ erfassten Betriebskostenpositionen nicht nach der Anzahl der Wohnungseinheiten, sondern nach der Wohnfläche hätten abrechnet werden müssen.
Denn in § 6 Nr. 4 des schriftlichen Mietvertrages haben die Parteien nämlich vereinbart, dass die nicht der Heizkostenverordnung unterfallenden Betriebskostenarten nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. der Geschäftsflächen zueinander zu ermitteln und abzurechnen sind, soweit sie nicht verbrauchsabhängig im ganzen Haus ermittelt werden. Die Beklagten sind indessen durch diese fehlerhafte Abrechnung nicht benachteiligt. Denn die Abrechnung dieser Kostenpositionen nach einem Flächenmaßstab würde zu höheren Kosten der Beklagten führen.
Inhaltlich fehlerhaft abgerechnet sind allerdings die Heiz- und Warmwasserkosten in der Betriebskostenabrechnung 2013 für das Untergeschoss. Diese Kosten (222,65 € und 54,43 €) kann der Kläger von den Beklagten nicht aufgrund der Vereinbarung in § 29 Nr. 2 des schriftlichen Mietvertrages verlangen. Nach dieser Vereinbarung sollten die Beklagten auch die anfallenden Betriebskosten für die ihnen zur Nutzung überlassenen Räume (Partykeller, Küche und Bad im Untergeschoss) tragen, wobei die Erfassung auch die Heiz-und Warmwasserkosten im Wege der Differenzberechnung erfolgen sollte. Die Berechnung sollte dadurch erfolgen, dass die Heiz-und Warmwasserkosten unter Abzug des Verbrauchs der Mieter im 1. Obergeschoss und des Verbrauchs der Mietwohnung der Beklagten ermittelt werden sollten. Diese Vereinbarung ist unwirksam, weil sie gegen § 2 der Heizkostenverordnung verstößt. Die Vorschriften der Heizkostenverordnung für die Ermittlung der Energiekosten sind zwingend (LG Hamburg, Urteil vom 28.04.2005, Az.: 307 S 4/05; BGH, Urteil vom 20.01.1993, Az.: VIII ZR 10/92, Rn. 21). Nach dieser Verordnung sind die Heiz- und Warmwasserkosten anteilig nach Grund- und Verbrauchskosten zu ermitteln und zu bestimmen. Ein solches, von der Heizkostenverordnung vorgeschriebenes Ermittlungsverfahren hat der Kläger für die Räumlichkeiten im Untergeschoss nicht durchgeführt. Es liegt auch kein Ausnahmetatbestand vor, denn der Kläger ist nicht selbst Nutzer einer Wohnung Im Miethaus. Es kann daher dahinstehen, ob die Parteien beim Abschluss des Mietvertrages – wie von den Beklagten behauptet – mündlich eine andere Vereinbarung getroffen haben. Bezüglich der anderen Betriebskosten des Untergeschosses ist die Vereinbarung nach § 29 Nr. 2 des schriftlichen Mietvertrages allerdings wirksam. Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten liegt nicht vor, so dass sie in die anderen, durch Differenzberechnung ermittelten Betriebskosten für das Untergeschoss zahlen müssen.
Auch weitere, von den Beklagten vorgebrachten Einwände bleiben im Ergebnis ohne Erfolg.
Die Kosten für die Grundstückspflege kann der Kläger verlangen. Die Umlage haben die Parteien im schriftlichen Mietvertrag vereinbart. Eine entgegenstehende mündliche Abrede, nämlich die behauptete Vereinbarung, dass die Mieter den Heckenschnitt durchführen und hierfür
die Kosten für die Grundstückspflege entfallen sollen, hatten die Beklagten zu beweisen. Diesen Beweis konnten sie indessen nicht führen.
Beweisfällig sind sie schließlich auch für die Behauptung geblieben, dass die Heizung im Bad nicht richtig funktioniere und das Bad von Schimmel befallen sei. Die von den Beklagten insoweit behaupteten Mängel können sich auch auf die Betriebskostenabrechnung auswirken.
Denn nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird eine Mietminderung auf der Grundlage der Warm-, nicht der Kaltmiete berechnet. Allerdings haben die für das Vorliegen eines zur Mietminderung führenden Mangels beweisbelasteten Beklagten den Vorschuss für den Sachverständigen nicht eingezahlt. Sie vermochten daher nicht zu beweisen, dass im Bad der Wohnung die von ihnen behaupteten Mängel im Abrechnungszeitraum vorgelegen haben.
Dem Zahlungsanspruch des Klägers aus den Betriebskostenabrechnungen können die Beklagten auch nicht den Einwand von Treu und Glauben ( § 242 BGB) oder einen Schadensersatzanspruch in Höhe der Nachforderung aus den Betriebskostenabrechnungen wegen Verschuldens beim Vertragsabschluss mit der Begründung entgegenhalten, dass der Kläger die
Beklagten über die Höhe einer auf sie zukommenden Nachforderung nicht hinreichend aufgeklärt habe. Denn dem Kläger oblag keine Aufklärungspflicht gegenüber den Beklagten mit dem Inhalt, dass die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten möglicherweise deren tatsächliche
Höhe unterschreiten können. Es ist vielmehr Sache des Mieters, sich bei diesen dem Mietvertrag betreffenden Punkte zu informieren und ggfs. Aufklärung vom Vermieter zu verlangen (BGH, Urteil vom 28.04.2004, Az.: XII ZR 21/02, Rn. 21). Lediglich bei Vorliegen besonderer Umstände kann sich eine Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter zur kostendeckenden Vorschussfestsetzung ergeben, etwa dann, wenn der Vermieter eine bestimmte Kostenhöhe gegenüber dem Mieter versichert hat oder den Mieter hinsichtlich der Mietkosten getäuscht hat (BGH, Urteil vom 11.02.2004, VIII ZR, 195/03). Zu solchen besonderen Umständen haben die
Beklagten allerdings keinen Sachvortrag gehalten. Im Ergebnis kann der Kläger daher die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 für das Erdgeschoss in voller Höhe und für das Untergeschoss in Höhe von 309,15 € verlangen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 a, 92, 100 ZPO.

Bei der Kostenentscheidung war zu Lasten der Beklagten zu berücksichtigen, dass sie einen Teil der Klageforderung, nämlich den vom Kläger geltend gemachten Mietrückstand für August 2014 in Höhe von 232,00 €, nach Rechtshängigkeit beglichen und diese Forderung aus pro
zessökonomischen Gründen anerkannt haben. Die Kosten der Teilklagerücknahme waren zu Lasten des Klägers zu berücksichtigen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.“

AG Bautzen, Urteil vom 30.11.2016 – 20 C 56/15

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