Anspruch auf Erstattung der außergerichtlichen Kosten für eine außerordentliche Kündigung eines Mietverhältnisses durch einen Rechtsanwalt

Nach dem Urteil des Amtsgericht Bautzen (AG Bautzen, Urteil vom 30.10.2018 – 21 C 379/17) kann ein Vermieter vom Mieter die außergerichtlichen Kosten für eine außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erstattet verlangen.

Auszug aus der Gerichtsentscheidung:

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL

In dem Rechtsstreit
[…]

– Klägerin –

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Frings & Höhne, Wallstraße 15, 02625 Bautzen, Gz.: […]

gegen

[…]

– Beklagte –

wegen Räumung/Forderung/Herausgabe

hat das Amtsgericht Bautzen durch
[…]
im schriftlichen Verfahren gemäß § 495a ZPO, in dem das Ende der Schriftsatzfrist auf den 19.07.2018 bestimmt worden ist,
am 30.10.2018
für Recht erkannt:

I. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 413,64 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz p.a. hieraus seit dem 28.06.2017 zu zahlen.

II. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Beklagte.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

– Gegenstandswert des Rechtsstreits: bis 5.000,00 Euro bis 30.05.2018,
hiernach bis 500,00 Euro –

Entscheidungsgründe

I.

Die Parteien waren einander verbunden durch einen Mietvertrag über Wohnraum, welcher sich im Bezirk des erkennenden Gerichts befindet. Die Beklagte war aus diesem Vertrag als Mieterin verpflichtet, monatlich eine Miete von 300,00 Euro und eine Betriebskostenvorauszahlung von 130,00 Euro an die Klägerin zu entrichten. Eine entsprechende Gesamtzahlung von
430,00 Euro leistete die Beklagte für die Monate April und Mai 2017 bei Eintritt der Fälligkeit jeweils nicht. Deswegen ließ die Klägerin durch vorprozessuales Anwaltsschreiben vom 17.05.2017 […] das Mietverhältnis außerordentlich kündigen.

II.

Die Klage ist zunächst auf Räumung und Herausgabe des Wohnraums, Zahlung rückständiger Miete von 860,00 Euro nebst Mahnkosten von 5,00 Euro und Verzugszinsen sowie auf Erstattung der von der Klägerin für die Kündigungserklärung verauslagte Anwaltsvergütung von 413,64 Euro nebst Prozesszinsen gerichtet gewesen. Nach Klageerhebung ist die Beklagte aus der Wohnung ausgezogen und sind die geltend gemachten Ansprüche auf rückständige Miete, Mahnkosten sowie Verzugszinsen durch Teilzahlungen der Beklagten und Aufrechnung gegen die Mietsicherheit erloschen. Der insoweit von der Klägerin abgegebenen Teilerledigungserklärung hat die Beklagte innerhalb der zweiwöchigen, für sie am 30.05.2018 endenden
Notfrist nach § 91a Abs. 1 Satz 2 ZPO nicht widersprochen, nachdem sie darauf hingewiesen worden ist, dass in diesem Fall in Bezug auf den übereinstimmend für erledigt erklärten Teil der Hauptsache über die Kosten des Rechtsstreits unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstands nach billigem Ermessen zu entscheiden ist.

III.

Wegen des im Streit verbliebenen Anspruchs auf Erstattung der von der Klägerin für die Kündigungserklärung verauslagte Anwaltsvergütung von 413,64 Euro nebst Prozesszinsen ist die Klage begründet.

  1. Der geltend gemachte Erstattungsanspruch steht der Klägerin gemäß § 280 Abs. 1 und Abs. 2 i.V.m. § 286 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 Nr. 1 BGB zu.
    Die Miete von 300,00 Euro und die Betriebskostenvorauszahlungen von 130,00 Euro für die Monate April und Mai 2017 zahlte die Beklagte nicht, wie im Mietvertrag vom 15./18.02.2016 […] bestimmt, jeweils spätestens am 3. des Monats. Wegen dieses Verzugs mit der Entrichtung der Miete für zwei aufeinanderfolgende Termine war die Klägerin gemäß § 543 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB berechtigt,
    das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos zu kündigen. Die Belastung mit dem Vergütungsanspruch ihrer jetzigen Prozessbevollmächtigten, der auf dem ihnen erteilten Auftrag zur Abgabe der entsprechenden Kündigungserklärung gründet, stellt einen Verzugsschaden des Vermieters dar, der vom Mieter gemäß § 280 Abs. 1 und Abs. 2. § 286 i.V.m. § 249 BGB zu ersetzen ist (vgl. BGH, Urt. v. 07.11.2007 VIII ZR 341/06, Rn. 12, zitiert nach Juris). Die Höhe des erstattungsfähigen Schadens beläuft sich auf eine 1,3 Geschäftsgebühr nach Nr. 2300 W RVG aus einen Gegenstandswert, der sich nach dem einjährigen Betrag der Nettomiete – hier: 300,00 Euro x 12, mithin 3.600,00 Euro – bestimmt, und der Auslagenpauschale nach Nr. 7002 VV RVG sowie der Umsatzsteuer nach Nr. 7008 W RVG (vgl. BGH a.a.O., Rn. 14 ff.). Im Streitfall beträgt dieser Verzugsschaden, wie in der Klageschrift zutreffend berechnet,
    413,64 Euro.
  2. Den Erstattungsanspruch in Höhe von 413,64 Euro hat die Beklagte seit der Klageerhebung mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz für das Jahr zu verzinsen (§ 288 Abs. 1,§286Abs. 1 Satz 2, § 291, § 187 Abs. 1 BGB).

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1, § 91a Abs. 1 ZPO.

  1. Bezüglich der zuletzt noch streitgegenständlichen Ansprüche findet § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO Anwendung, wonach die unterliegende Partei die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat.
  2. Wegen des von den Parteien übereinstimmend für erledigt erklärten Teils der Hauptsache gilt gemäß § 91a Abs. 1 ZPO, dass über die Kosten unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen zu entscheiden ist. Dabei sind in der Regel derjenigen Partei die Kosten aufzuerlegen, die sie, wenn über die Hauptsache entschieden worden wäre, nach den allgemeinen kostenrechtlichen Bestimmungen der ZPO zu tragen hätte (vgl. Zöiler/Althammer, ZPO, 32. Auflage, § 91a Rn. 24 m.w.N.). Im Streitfall wäre voraussichtlich die Beklagte unterlegen, da die Klägerin die geltend gemachten Ansprüche auf Räumung und Herausgabe des vertragsgegenständlichen Wohnraumes und Zahlung rückständiger Miete nebst Mahnkosten sowie Verzugszinsen schlüssig begründet und die Beklagte Einwendungen nicht erhoben hat. Dieser fallen daher die Kosten des Rechtsstreits im Ganzen zur Last.

V.

Die Entscheidung über die vorläufige Voltstreckbarkeit folgt aus § 708 Nr. 11, §§ 711, 713i.V.m. § 511 Abs. 2 ZPO. Der Wert des Beschwerdegegenstandes übersteigt 600,00 Euronicht; die insoweit in § 511 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 ZPO bestimmten weiteren Voraussetzungen für eine Zulassung der Revision sind nicht gegeben.“

AG Bautzen, Urteil vom 30.10.2018 – 21 C 379/17

Ermittlung des Heizölverbrauchs im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung durch Ablesen der Füllstandsanzeige mit Hilfe eines Messstabes

Durch das Amtsgericht Bautzen (AG Bautzen, Urteil vom 30.11.2016 – 20 C 56/15) wurde entschieden, dass für die Ermittlung des verbrauchten Heizöls im Rahmen einer Nebenkostenabrechnung das Ablesen des Füllstands eines Öltanks mithilfe eines Messstabes ausreichend ist. Zudem beschäftigte sich das Gericht mit den Ansprüchen an die Form der Aufstellung der Kosten in einer formal ordnungsgemäßen Nebenkostenabrechnung. Darüber hinaus wurde durch das Gericht entschieden, dass eine Ermittlung der Heiz- und Warmwasserkosten durch eine vertraglich vereinbarte Differenzberechnung gegen § 2 der Heizkostenverordnung verstößt, da nach dieser Verordnung die Heiz- und Warmwasserkosten anteilig nach
Grund- und Verbrauchskosten zu ermitteln und zu bestimmen sind.

Auszug aus der Gerichtsentscheidung:

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL

In dem Rechtsstreit
[…] M[…]

– Kläger –

Prozessbevollmächtigte:
Rechtsanwälte Frings & Höhne, Wallstraße 15, 02625 Bautzen, Gz.: […]
gegen

1. […] G[…]

– Beklagter –

2. […] F[…]

– Beklagte –

wegen Räumung/Forderung/Herausgabe

hat das Amtsgericht Bautzen durch Richter am Amtsgericht […]

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 26.10.2016

am 30.11.2016
für Recht erkannt:

1. Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt, an den Kläger 1.348,51 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 232,00 € vom 03.06.2014 bis 03.12.2015 und aus 1.348,51 € seit dem 15.09.2014 sowie nicht anrechenbare vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten von 117,50 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 13.02.2015 zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auf die vom Kläger gezahlten Gerichtskosten 4% Jahreszinsen seit dem Tag der Einzahlung bei der Gerichtskasse bis zur Beantragung der Kostenfestsetzung zu zahlen.
Die weiteregehende Klage wird abgewiesen.

3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 22%, die Beklagten gesamtschuldnerisch zu 78%.

4. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120% des jeweils beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

5. Streitwert: 2.006,56 €.

Tatbestand:

Der Kläger verlangt von den Beklagten Nachzahlungen aufgrund zweier Betriebskostenabrechnungen.

Mit schriftlichem Mietvertrag vom 30.04.2012 vermietete der Kläger den Beklagten eine im Erdgeschoss des Wohnhauses in 02692 Doberschau […] gelegene Wohnung von ca. 75 m² Nach dem Inhalt des Mietvertrages wurden den Beklagten neben der Wohnung zur sonstigen Nutzung ein Partykeller, ein Bad im Untergeschoss in einer Größe von ca. 60m² „unentgeltlich mitvermietet“. Im schriftlichen Mietvertrag vereinbarten die Parteien eine Grundmiete und monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, die der Vermieter jährlich abzurechnen hatte. In § 29 des schriftlichen Mietvertrages vereinbarten die Parteien:

„Zwischen Mieter und Vermieter gilt als vereinbart, dass der Mieter neben den Betriebskosten für die angemietete Wohnung und auch die anfallenden Betriebskosten für die zur Nutzung überlassenen Räume (Partykeller, Küche und Bad im UG.) trägt. Die Erfassung erfolgt über Wärmemengenzähler bzw. über Kalt-Warmwasseruhren abzüglich des Verbrauchs der Mieter im 1.OG“.

Auf den Inhalt des schriftlichen Mietvertrages (Bl. 14 bis 24 d.A.) wird im Übrigen Bezug genommen. Mit schriftlicher Heiz- und Betriebskostenabrechnung vom 25.06.2014 für das Jahr 2013 rechnete die vom Kläger beauftragte Hausverwaltung die Betriebskosten für die im Erdgeschoss gelegene Wohnung der Kläger ab. Die Betriebskostenabrechnung ergab eine Nachforderung von 1.039,36 € zu Lasten der Beklagten (Bi. 29/30 d.A.). Mit weiterer Heiz-und Betriebskostenabrechnung vom 25.06.2014 berechnete die vom Kläger beauftragte Hausverwaltung die Betriebskosten für das Jahr 2013 betreffend das Untergeschoss des Wohnhauses.
Nach dieser Betriebskostenabrechnung hatten die Beklagten 732,70 € nachzuzahlen (B. 31/32 d.A.). Die Nachforderungen beglichen die Beklagten nicht.

Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kläger von den Beklagten die Zahlung der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen vom 25.06.2014.

Er beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, an ihn 1.754,56 € nebst bis zum 12.01.2015 ausgerechneter Zinsen in Höhe von 35,40 € sowie weitere Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.986,56 € ab dem 13.01.2015 und vorgerichtliche, nicht anrechenbare Rechtsanwaltskosten in Höhe von 150,65 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu bezahlen und festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, gesamtschuldnerisch auf die vom Kläger
verauslagten Gerichtskosten Zinsen in Höhe von 4% seit dem Zeitpunkt ihrer Einzahlung bis zur Beantragung der Kostenfestsetzung zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.

In Höhe eines weiteren ursprünglich eingeklagten Teils der Hauptforderung von 232,00 € (Restmiete für August 2014) haben die Parteien den, Rechtsstreit in der Hauptsache überein stimmend für erledigt erklärt.

Die Beklagten behaupten:
Die Betriebskostenabrechnungen seien formal unwirksam, weil sie von den Mietern rechnerisch nicht nachvollziehbar seien. Die Betriebskostenabrechnungen seien auch inhaltlich fehlerhaft. Die Abrechnung der Heizkosten für das Erdgeschoss leide darunter, dass sie bis März 2013 nicht In der Lage gewesen seien, die Wärmeeinstellung der Heizkörper zu regulieren, was gegenüber dem Kläger im Oktober 2012 beanstandet worden sei. Des Weiteren sei der Ölverbrauch in unzulässiger Weise, nämlich unter Verwendung mit einem Messstab gemessen worden. Beim Kaltwasserzähler fehle ein Ableseprotokoll. Die erfasste Wärmemenge von 16,712 sei nicht nachvollziehbar. Mietvertraglich nicht vereinbart sei der Umlagemaßstab der unter der Überschrift „Betriebskosten auf Einheiten“ abgerechneten Kostenpositionen. Kosten für den Heckenschnitt seien unzulässigerweise angesetzt worden. Denn die Parteien hätten
vereinbart, dass sie, die Beklagten, den Heckenschnitt durchführen sollten, was sie auch getan hätten. Trotzdem habe der Kläger eine externe Firma hierfür beauftragt. Auch die Betriebskostenabrechnung für das Untergeschoss („Partykeller“) sei unwirksam. Bei Abschluss des
Mietvertrages sei nämlich vereinbart worden, dass die Mieter nur die Wasser- und Stromkosten für das Untergeschoss zahlen sollten. Zudem sei es unbillig, sie mit den gesamten Betriebskosten für das Untergeschoss zu belasten. Denn das Untergeschoss sei nicht Teil der Mietsache, weil es – abgesehen von Küche und Bad – keinen abschließbaren Raum darstelle.
Mithin seien sie nicht in der Lage, diese Räumlichkeiten allein zu nutzen. Schließlich habe der Kläger gegen seine Verpflichtung verstoßen, angemessene Vorauszahlungen auf die Energie- und Betriebskosten festzusetzen und zu verlangen. Hätte der Kläger angemessene Vorauszahlungen verlangt, dann hätten sie die Räumlichkeiten nicht gemietet.

Der Kläger entgegnet:
Die Betriebskostenabrechnungen seien professionell erstellt und für die Beklagten rechnerisch nachvollziehbar. Nach Beanstandung durch die Beklagten sei die Heizungsanlage Anfang Januar 2013 repariert und die Regulierbarkeit der Heizkörper im Erdgeschoss hergestellt worden. Auch die Kosten für Heizung und Warmwasser seien ordnungsgemäß ermittelt worden. Dabei sei der Verbrauch des Öls im Öltank zulässigerweise mit einem Maßstab ermittelt worden. Die Wärmemengenzähler seien zu Anfang eines jeden Abrechnungsjahres auf Null gestellt worden. Die Verbrauchswerte am Kaltwasserzähler hätten die Beklagten selbst abgelesen und mitgeteilt. Die Kosten für die Grundstückspflege seien angefallen und durch Rechnungen, in die die Beklagten keine Einsicht genommen hätten, auch belegt. Die Betriebskosten für das Untergeschoss seien entsprechend der wirksamen Vereinbarung in § 29 des
schriftlichen Mietvertrages Im Wege der Differenzrechnung ermittelt worden. Diese Vereinbarung sei deswegen abgeschlossen worden, weil im Untergeschoss keine separaten Energiezähler vorhanden seien. Die Kosten für das Warmwasser für das Untergeschoss errechneten sich daher aus dem Verbrauch des Vorerfassungszählers abzüglich des durch die Warmwasserzähler im Erdgeschoss und Obergeschoss gemessenen Verbrauchs. Das Gleiche gelte für das Kaltwasser. Die Wärmemenge errechne sich aus dem beim Hauptwärmemengenzähler angezeigten Verbrauch abzüglich des Verbrauchs des Wärmemengenzählers für
das Obergeschoss.

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.
Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen […]. Auf die Niederschriften vom 04.12.2015 (Bl. 144 bis 152 d.A.,) vom 05.02.2016 (Bl. 158 bis 162 d.A.,) vom 06.04.2016 (Bl. 173 bis 176 d.A.,) und vom 26.10.2016 (Bl. 199 bis 201 d.A.) wird Bezug genommen. Außerdem hat das Gericht ein schriftliches Gutachten eines Sachverständigen für Heiz- Betriebskostenabrechnung und Messtechnik eingeholt. Auf das schriftliche Gutachten des Sachverständigen P[…] vom 15.07.2016 ( Bl. 182 bis 190 d.A.), wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig und teilweise begründet.

Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch in tenorierter Höhe nach § 556 BGB auf Nachzahlungen aufgrund der Betriebskostenabrechnungen vom 25.06.2014 für das Jahr 2013
betreffend das Erdgeschoss und das Untergeschoss.
Der Kläger hat formal ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnungen nach § 556 BGB erstellt. Diese Vorschrift setzt zunächst voraus, dass die Parteien im Mietvertrag eine sogenannte Umlagevereinbarung getroffen haben. Dies ist im Mietvertrag vom 30.04.2012 geschehen.

Nach dem Inhalt des Mietvertrages hatten die Beklagten monatliche Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zu leisten und der Kläger als Vermieter hatte die Verpflichtung, die angefallenen Betriebskosten jährlich gegenüber den Beklagten abzurechnen. Dabei hat der Kläger die
Anforderungen, die nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs an die Form einer solchen Abrechnung zu stellen sind, eingehalten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss eine Abrechnung der Betriebskosten die Im Abrechnungszeitraum relevanten Betriebskostenpositionen aufführen. Die Abrechnung muss ferner bei jeder Betriebskostenposition den Gesamtbetrag der Kosten aufführen, ferner den Umlagemaßstab und den sich daraus ergebenden, auf den Mieter entfallenden Einzelbetrag der jeweiligen Kostenposition. Die Abrechnung muss ferner die vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen enthalten sowie unter Berücksichtigung dieses Betrages – die noch geschuldete Nachzahlung oder das Guthaben des Mieters. Die verfahrensgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen vom 25.06.2014 für das Erdgeschoss und das Untergeschoss erfüllen diese Anforderungen. Sie sind rechnerisch nachvollziehbar. Das Gericht vermag die Auffassung der Beklagten nicht zu teilen, dass mangels einer Nachvollziehbarkeit in diesem Sinn die Betriebskostenabrechnungen bereits formal unwirksam sind. Richtig ist zwar, dass die Betriebskostenabrechnungen von der üblichen Gestaltung abweichen. Denn in den Betriebskostenabrechnungen werden die einzelnen Betriebskostenpositionen nach dem Umlagemaßstab gruppiert und mit den Gesamtkosten dieser Gruppierung aufgelistet (Anlage zur Kostenermittlung). Unter dem Abschnitt „ Verteilung der Kosten“ (zweite Seite der jeweiligen Abrechnung) werden dann von
diesen Gesamtkosten anhand der für die Wohnung der Beklagten zutreffenden Umlagemaßstäbe die Einzelbeträge für die zusammengefassten Gruppierungen berechnet. Für die von den Beklagten als unverständlich gerügten Betriebskosten auf Einheiten ergibt sich aus den Abrechnungen: Unter den Betriebskosten auf Einheiten hat der Kläger die Preise für die Wasserzähler (231,80 €) und das Hauslicht (281,90 €) zusammengefasst, die er nach Anzahl der Wohnungseinheiten gegenüber den Mietern abrechnet. Diese Betriebskosten ergeben 512,99 €. Bei der Verteilung der Kosten legt er 3 Wohneinheiten zugrunde, so dass auf jede Einheit 170,99667, aufgerundet 171,00 € entfallen. Auf Seite 1 der Betriebskostenabrechnung für das Erdgeschoss wird dann entsprechend der Anzahl der Einheiten des Mieters, bei den Beklagten eine Einheit, ein Abrechnungsbetrag von 171,00 € in Ansatz gebracht. Die rechnerische
Nachvollziehbarkeit ist für den Mieter also möglich. Entsprechendes gilt für die anderen, in den Betriebskostenabrechnungen aufgeführten Abrechnungspositionen.
Die danach formal ordnungsgemäßen, mithin auch fälligen Betriebskostenabrechnungen hatte das Gericht auf die von den Beklagten erhobenen inhaltlichen Einwendungen zu überprüfen.

Dabei ist das Gericht zu der Überzeugung gelangt, dass die Betriebskostenabrechnung für die Wohnung der Beklagten im Erdgeschoss im Ergebnis nicht zu beanstanden ist. Die Heiz- und Warmwasserkosten für das Erdgeschoss sind in der Betriebskostenabrechnung ordnungsgemäß angesetzt und ermittelt worden. Die Behauptung der Beklagten, dass die Heizkosten zu hoch angesetzt seien, weil sich einzelne Heizkörper in der Zeit von Januar bis März 2013 nicht hätten regulieren lassen, konnte nicht bewiesen werden. Möglicherweise waren einige Heizungsventile für die Heizungssteuerung nicht ordnungsgemäß eingestellt, was der Zeuge […] H[…] allerdings nicht sicher bestätigen konnte. Der Zeuge […] A[…], der nach der Beanstandung der Beklagten über die mangelnde Regulierbarkeit der Heizung in der Wohnung der Beklagten gewesen ist, hat indessen angegeben, dass er den angezeigten Mangel bereits am 03. Januar 2013 durch Reparaturarbeiten beseitigt hat. Zu den verbleibenden zwei Tagen des Januar 2013 vermochte der Zeuge A[…] nicht anzugeben, ob die Heizkörper – wie von den Beklagten behauptet – ohne Regulierungsmöglichkeit die volle Heizleistung erbrachten. Der Zeuge vermochte lediglich zu sagen, dass die Heizung nicht auf „kalt“ gestellt werden konnte. Gegenüber den in der Betriebskostenabrechnung für das Erdgeschoss angesetzten Heiz-und Warmwasserkosten kann auch nicht vorgebracht werden, dass der Kläger den Ölverbrauch falsch erfasst habe. Ein Verstoß gegen das in § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung nomierte Leistungsprinzip (hierzu: BGH, Urteil vom 01.02.2012, Az.: Vlll ZR 156/11) liegt nicht vor. Der Kläger hat – wie aus der Heizkostenabrechnung für das Erdgeschoss hervorgeht – die Brennstoffkosten nicht nach dem Abflussprinzip ermittelt. Er hat vielmehr den Verbrauch im Abrechnungszeitraum gemessen. Dabei hat er eine Methode verwendet, die zwar nicht die allerhöchste Präzision aufweist, jedoch eine zulässige Methode darstellt, den Brennstoffverbrauch zu ermitteln. Das ergibt sich aus dem vom Gericht eingeholten Gutachten des Sachverständigen, der in seinem nachvollziehbaren, verständlichen und von den Parteien nicht an
gegriffenen Gutachten ausgeführt hat, dass der Ölverbrauch durch einen Heizölzähler, eine sogenannte Peiltabelle oder durch das Ablesen der Füllstandsanzeige ermittelt werden kann.
Letztere Variante weise gegenüber den anderen Varianten Erfassungsungenauigkeiten auf.
Sie könne bei Anwendung der Verbrauchsermittlung über eine Füllstandsanzeige eine Abweichung von 111 Litern gegenüber der Ermittlung des Verbrauchs durch eine Peiltabelle auftreten. Der Kläger lässt, wie der Zeuge K[…] bekundet hat, den Ölverbrauch über die Füllstandsanzeige ermitteln. Dies ist nach Auffassung des Gerichts eine nach der Heizkostenverordnung zulässige Methode. Denn der Vermieter hat nach § 6 der Heizkostenverordnung den Verbrauch bei Heizöl durch die Subtraktion des Anfangstatbestandes vom Endtatbestand zu ermitteln (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage, § 6 Heizkostenverordnung, Anm. 20). Diese Vorgehensweise hat der Kläger gewählt. Nach dem Inhalt des eingeholten Gutachtens hat er auch eine zulässige Verbrauchsermittlungsmethode angewandt. Die vom Gutachter festgestellten Ungenauigkeiten würden sich zu Lasten der Beklagten nur dann auswirken, wenn das Mietverhältnis innerhalb des Abrechnungzeitraumes beendet worden wäre, was allerdings nicht der Fall ist. Auch die Rüge, dass das Ableseprotokoll für den Kaltwasserzähler fehle,
greift nicht durch. Dieser Einwand ist nicht hinreichend konkret. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind die Beklagten vielmehr gehalten, die Abrechnungsunterlagen beim Vermieter einzusehen, falls sie der Meinung sind, dass der Vermieter bestimmte Betriebskostenpositionen, hier das Kaltwasser, falsch abgerechnet hat. Anhand der eingesehenen
Unterlagen müssen sie dann konkrete Einwendungen vortragen, etwa fehlerhaft abgelesene Kaltwasserwerte. Dies haben die Beklagten nicht getan. Richtig ist der Einwand gegenüber der Betriebskostenabrechnung für die Wohnung der Beklagten im Erdgeschoss, dass die unter den „Betriebskosteneinheiten“ erfassten Betriebskostenpositionen nicht nach der Anzahl der Wohnungseinheiten, sondern nach der Wohnfläche hätten abrechnet werden müssen.
Denn in § 6 Nr. 4 des schriftlichen Mietvertrages haben die Parteien nämlich vereinbart, dass die nicht der Heizkostenverordnung unterfallenden Betriebskostenarten nach dem Verhältnis der Wohn- bzw. der Geschäftsflächen zueinander zu ermitteln und abzurechnen sind, soweit sie nicht verbrauchsabhängig im ganzen Haus ermittelt werden. Die Beklagten sind indessen durch diese fehlerhafte Abrechnung nicht benachteiligt. Denn die Abrechnung dieser Kostenpositionen nach einem Flächenmaßstab würde zu höheren Kosten der Beklagten führen.
Inhaltlich fehlerhaft abgerechnet sind allerdings die Heiz- und Warmwasserkosten in der Betriebskostenabrechnung 2013 für das Untergeschoss. Diese Kosten (222,65 € und 54,43 €) kann der Kläger von den Beklagten nicht aufgrund der Vereinbarung in § 29 Nr. 2 des schriftlichen Mietvertrages verlangen. Nach dieser Vereinbarung sollten die Beklagten auch die anfallenden Betriebskosten für die ihnen zur Nutzung überlassenen Räume (Partykeller, Küche und Bad im Untergeschoss) tragen, wobei die Erfassung auch die Heiz-und Warmwasserkosten im Wege der Differenzberechnung erfolgen sollte. Die Berechnung sollte dadurch erfolgen, dass die Heiz-und Warmwasserkosten unter Abzug des Verbrauchs der Mieter im 1. Obergeschoss und des Verbrauchs der Mietwohnung der Beklagten ermittelt werden sollten. Diese Vereinbarung ist unwirksam, weil sie gegen § 2 der Heizkostenverordnung verstößt. Die Vorschriften der Heizkostenverordnung für die Ermittlung der Energiekosten sind zwingend (LG Hamburg, Urteil vom 28.04.2005, Az.: 307 S 4/05; BGH, Urteil vom 20.01.1993, Az.: VIII ZR 10/92, Rn. 21). Nach dieser Verordnung sind die Heiz- und Warmwasserkosten anteilig nach Grund- und Verbrauchskosten zu ermitteln und zu bestimmen. Ein solches, von der Heizkostenverordnung vorgeschriebenes Ermittlungsverfahren hat der Kläger für die Räumlichkeiten im Untergeschoss nicht durchgeführt. Es liegt auch kein Ausnahmetatbestand vor, denn der Kläger ist nicht selbst Nutzer einer Wohnung Im Miethaus. Es kann daher dahinstehen, ob die Parteien beim Abschluss des Mietvertrages – wie von den Beklagten behauptet – mündlich eine andere Vereinbarung getroffen haben. Bezüglich der anderen Betriebskosten des Untergeschosses ist die Vereinbarung nach § 29 Nr. 2 des schriftlichen Mietvertrages allerdings wirksam. Eine unangemessene Benachteiligung der Beklagten liegt nicht vor, so dass sie in die anderen, durch Differenzberechnung ermittelten Betriebskosten für das Untergeschoss zahlen müssen.
Auch weitere, von den Beklagten vorgebrachten Einwände bleiben im Ergebnis ohne Erfolg.
Die Kosten für die Grundstückspflege kann der Kläger verlangen. Die Umlage haben die Parteien im schriftlichen Mietvertrag vereinbart. Eine entgegenstehende mündliche Abrede, nämlich die behauptete Vereinbarung, dass die Mieter den Heckenschnitt durchführen und hierfür
die Kosten für die Grundstückspflege entfallen sollen, hatten die Beklagten zu beweisen. Diesen Beweis konnten sie indessen nicht führen.
Beweisfällig sind sie schließlich auch für die Behauptung geblieben, dass die Heizung im Bad nicht richtig funktioniere und das Bad von Schimmel befallen sei. Die von den Beklagten insoweit behaupteten Mängel können sich auch auf die Betriebskostenabrechnung auswirken.
Denn nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs wird eine Mietminderung auf der Grundlage der Warm-, nicht der Kaltmiete berechnet. Allerdings haben die für das Vorliegen eines zur Mietminderung führenden Mangels beweisbelasteten Beklagten den Vorschuss für den Sachverständigen nicht eingezahlt. Sie vermochten daher nicht zu beweisen, dass im Bad der Wohnung die von ihnen behaupteten Mängel im Abrechnungszeitraum vorgelegen haben.
Dem Zahlungsanspruch des Klägers aus den Betriebskostenabrechnungen können die Beklagten auch nicht den Einwand von Treu und Glauben ( § 242 BGB) oder einen Schadensersatzanspruch in Höhe der Nachforderung aus den Betriebskostenabrechnungen wegen Verschuldens beim Vertragsabschluss mit der Begründung entgegenhalten, dass der Kläger die
Beklagten über die Höhe einer auf sie zukommenden Nachforderung nicht hinreichend aufgeklärt habe. Denn dem Kläger oblag keine Aufklärungspflicht gegenüber den Beklagten mit dem Inhalt, dass die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten möglicherweise deren tatsächliche
Höhe unterschreiten können. Es ist vielmehr Sache des Mieters, sich bei diesen dem Mietvertrag betreffenden Punkte zu informieren und ggfs. Aufklärung vom Vermieter zu verlangen (BGH, Urteil vom 28.04.2004, Az.: XII ZR 21/02, Rn. 21). Lediglich bei Vorliegen besonderer Umstände kann sich eine Pflicht des Vermieters gegenüber dem Mieter zur kostendeckenden Vorschussfestsetzung ergeben, etwa dann, wenn der Vermieter eine bestimmte Kostenhöhe gegenüber dem Mieter versichert hat oder den Mieter hinsichtlich der Mietkosten getäuscht hat (BGH, Urteil vom 11.02.2004, VIII ZR, 195/03). Zu solchen besonderen Umständen haben die
Beklagten allerdings keinen Sachvortrag gehalten. Im Ergebnis kann der Kläger daher die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2013 für das Erdgeschoss in voller Höhe und für das Untergeschoss in Höhe von 309,15 € verlangen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 91 a, 92, 100 ZPO.

Bei der Kostenentscheidung war zu Lasten der Beklagten zu berücksichtigen, dass sie einen Teil der Klageforderung, nämlich den vom Kläger geltend gemachten Mietrückstand für August 2014 in Höhe von 232,00 €, nach Rechtshängigkeit beglichen und diese Forderung aus pro
zessökonomischen Gründen anerkannt haben. Die Kosten der Teilklagerücknahme waren zu Lasten des Klägers zu berücksichtigen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.“

AG Bautzen, Urteil vom 30.11.2016 – 20 C 56/15

Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, wenn im Mietvertrag ein nicht mehr existenter Index benannt wird

Durch das Landgericht Görlitz (LG Görlitz, Urteil vom 29.10.2014 – 2 S 92/14) wurde entschieden, dass eine Wertsicherungsklausel in einem gewerblichen Mietvertrag, die eine Mietzinsanpassung mit einem nicht mehr existenten Index verknüpft wirksam bleibt und durch Auslegung anstelle des nicht mehr existenten Index auf den passenden Index abzustellen ist.
Zudem ist nach der Entscheidung des Landgerichts Görlitz bei einer Klage aller Gesellschafter einer GbR auf Erfüllung eines Anspruchs der GbR das Aktivrubrum auf den Namen der GbR abzuändern, da diese aufgrund der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofs selbst klagen und verklagt werden kann.

Auszug aus der Gerichtsentscheidung:

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL

in dem Rechtsstreit

[…] GbR, […]

– Klägerin und Berufungsbeklagte –

Prozessbevollmächtigte:

Rechtsanwälte Frings & Höhne, Wallstraße 15, 02625 Bautzen, […]

gegen

[…]

– Beklagte und Berufungsklägerin –

Prozessbevollmächtigte:

[…]

wegen Forderung – hier: Berufung

hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts Görlitz durch

Vorsitzende Richterin am Landgericht […] als Einzelrichterin

auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 17.09.2014 am 29.10.2014

für Recht erkannt:

  1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Amtsgerichts Bautzen vom 26.03.2014, Az.: 20 C 1076/12, wird zurückgewiesen.
  2. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Beklagten zur Last.
  3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
  4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Beschluss:

Der Streitwert des Berufungsverfahrens beträgt 1.635,48 Euro.

Gründe:

I.

Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 26.03.2014 verkündete Urteil des Amtsgerichts Bautzen, Az.: 20 C 1076/12, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Beklagte Ist der Auffassung, dass das Amtsgericht rechtsfehlerhaft der auf die Zahlung erhöhter Gewerberaummiete gerichteten Klage stattgegeben habe.

Wegen der Einzelheiten des Vorbringens der Beklagten in der Berufungsinstanz wird auf die Berufungsbegründung vom 25.07.2014 verwiesen.

Zur Berufung beantragt die Beklagte, unter Abänderung des erstinstanzlichen Urteils,

die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Klägerseits wird die angefochtene Entscheidung verteidigt.

Die Einzelheiten des klägerischen Vorbringens in der Berufungsinstanz ergeben sich aus den Schriftsätzen des Prozessbevollmächtigten der Klägerin vom 08.08.2014 und vom 25.09.2014, auf die Bezug genommen wird.

II.

Der statthaften und auch im Übrigen zulässigen Berufung der Beklagten bleibt in der Sache der Erfolg versagt.

Im Rahmen des Berufungsverfahrens sind Entscheidungen des ersten Rechtszuges nach § 513 Abs. 1 ZPO nur darauf überprüfbar, ob das angefochtene Urteil auf einer Rechtsverletzung im Sinne des § 546 ZPO beruht, oder ob die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen. Dabei ist grundsätzlich von den durch das Gericht des ersten Rechtszuges festgestellten Tatsachen auszugehen. Das Berufungsgericht hat nur zu überprüfen, ob ernstliche Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit der entscheidungserheblichen Feststellungen bestehen (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Beides ist hier nicht der Fall.

Die Klägerin kann für den streitgegenständlichen Zeitraum nach § 3 Nr. 4 des Mietvertrages vom 28.10.2004 die von ihr geltend gemachte erhöhte Gewerberaummiete beanspruchen.

1.

Der Berufung Ist nicht darin zu folgen, dass die Klage mangels Aktivlegitimation der als Kläger aufgetretenen Gesellschafter der […] GbR“ abzuweisen sei. Vielmehr war das Rubrum dahin zu berichtigen, dass nicht die Gesellschafter der Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Kläger aufzuführen sind, sondern die Gesellschaft bürgerlichen Rechts selbst Klägerin ist.

Seit dem Urteil des BGH vom 29.01.2001 (II ZR 331/00 – BGHZ146, 341) ist anerkannt, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts Rechtsfähigkeit besitzt, soweit sie durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet, und dass sie in diesem Rahmen im Prozess aktiv- und passiv parteifähig ist. Nach der Rechtsprechung des BGH (BGH, Urteil vom 08.11.2007, IX ZR 191/06) können Forderungen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur von der Gesellschaft eingeklagt werden, nicht von den Gesellschaftern selbst.

Wird jedoch – wie hier – in Verkennung dieser Rechtslage eine Klage von sämtlichen Gesellschaftern in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit erhoben, führt dies nicht dazu, dass die Klage wegen fehlender Aktivlegitimation abzuweisen ist oder ein Parteiwechsel in Gestalt einer (zulässigen) Klageänderung erforderlich wäre; vielmehr ist das Aktivrubrum dahingehend zu berichtigen, dass die aus den in der Klageschrift aufgeführten Personen bestehende Gesellschaft die Klägerin ist (BGH, Urteil vom 14.09.2005, VIII ZR 117/04). Denn auch bei äußerlich unrichtiger Bezeichnung ist grundsätzlich das Rechtssubjekt als Partei anzusehen, das durch die fehlerhafte Bezeichnung nach deren objektiven Sinn betroffen werden soll; diese Grundsätze gelten auch, wenn sich die klagende Partei selbst fehlerhaft bezeichnet hat.

Eine bloße Rubrumsberichtigung dürfte zwar dann ausscheiden, wenn nicht alle Gesellschafter Klage erhoben haben oder einzelne Gesellschafter sich als Alleinberechtigte gerieren.

So liegt der Fall hier aber nicht.

Die GbR, die den erhöhten Mietzins beansprucht, besteht nur aus den beiden zunächst als Kläger auftretenden Gesellschaftern. Diese beiden Gesellschafter wollten von vornherein eine Forderung geltend machen, die sie aufgrund ihres Zusammenschlusses in der GbR gemeinsam erworben hatten.

Selbst wenn die klägerische GbR – wie die Beklagte vorbringt – zwischenzeitlich aufgelöst sein sollte, hätte dies auf die streitgegenständlichen Ansprüche und die Berechtigung der Klägerin, diese geltend zu machen, keinen Einfluss. Die Auflösung der Gesellschaft führt nicht zu deren Vollbeendigung; vielmehr besteht diese bis zum Abschluss der Auseinandersetzung des Gesellschaftsvermögens fort (Palandt/Sprau, BGB, vor § 723 Rn 2).

Laut Grundbuchauszug befindet sich das Mietobjekt im Eigentum der Klägerin, mithin gehört es zum Gesellschaftsvermögen. Mit Erwerb des Eigentums an dem Mietobjekt ist die Klägerin auf Vermieterseite in das ursprünglich mit Frau […] begründete Mietverhältnis eingetreten (§ 566 BGB). Eine Auflösung der Vermieter-GbR ändert nichts an deren Vermieterstellung, weil der Mietvertrag in diesem Fall mit der Liquidationsgesellschaft fortgeführt wird.

2.

Der Mieterhöhungsanspruch der Klägerin ergibt sich aus § 3 Nr. 4 des Mietvertrages vom 28.10.2004.

a)

Die dort vereinbarte Preisanpassungsklausel ist wirksam.

Zunächst ist festzustellen, dass eine Inhaltskontrolle der Wertsicherungsklausel nach §§ 305 ff. BGB nicht angezeigt ist. Dem In Rede stehenden Mietvertrag liegen schon keine allgemeinen Geschäftsbedingungen im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB zugrunde. Aus dem Vortrag der Beklagten ergibt sich nämlich nicht, dass die damalige Vermieterin eine Vielzahl von Mietverhältnissen mit verschiedenen Mietern abgeschlossen hätte. Ebensowenig wurde dargelegt, dass sie dabei auf dieselben Mietvertragsformulare zurückgegriffen hätte. Soweit der Mietvertrag als AGB von der Beklagten „gestellt“ worden sein sollte, kann sie sich als Verwender nicht auf die Klauselverbote nach § 307 ff BGB berufen.

Die Preisanpassungsklausel ist auch nicht aus anderen Gründen unwirksam.

Zwar existierte zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages die in der vereinbarten Preisanpassungsklausel enthaltene Bezugsgröße des Lebenshaltungskostenindex nicht mehr; dennoch liegt insoweit kein Dissens vor. Dies ergibt sich zweifelsfrei im Wege der Vertragsauslegung gemäß §§ 133, 157 BGB. Unabhängig davon, auf welche Bezugsgröße die Parteien bei der Mietzinserhöhung abstellen wollten, zielt die Wertsicherungsklausel allein darauf ab, die jeweils vereinbarte Miethöhe in ihrem Wert zu erhalten. Einziger Sinn und Zweck der Klausel bestand also darin, das Preis-/Leistungsverhältnis zwischen Mietgegenstand und Mietzins aufrecht zu erhalten. Dies war offensichtlich die übereinstimmende Vorstellung der Parteien, die der Aufnahme der Mietanpassungsklausel in den Vertrag zugrunde lag. Die Tatsache, dass zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses die Fortschreibung des Lebenshaltungskostenindex schon eingestellt worden und an Stelle des Lebenshaltungskostenindex der Verbraucherpreisindex getreten war, führt im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung dazu, dass es dem Interesse der Vertragsparteien entspricht, für die automatische Anpassung der Miethöhe auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex abzustellen (so auch BGH, XIIZR 141/07). Hätten die Vertragsparteien zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gewusst, dass der für die Lebenshaltung allerprivaten Haushalte in Deutschland geltende Index nunmehr als „Verbraucherpreisindex“ bezeichnet wird, so hätten sie diesen Index als Maßstab für künftige Anpassungen des Mietzinses vereinbart (vgl. BGH, XII ZR 141/07). Dieser ist inhaltlich und sachlich identisch mit dem „Lebenshaltungskostenindex aller privaten Haushalte in Deutschland“ und misst die durchschnittliche Preisveränderung aller Waren und Dienstleistungen in Deutschland, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden; er bildet die Verbraucherpreise umfassend ab (Statistisches Bundesamt, FamRZ2005, 1406). Die Beklagte muss sich deshalb redlicherweise am Grundsatz der automatischen Anpassung des Mietzinses unter Bezugnahme auf den Verbraucherpreisindex festhalten lassen.

b)

Auch der Einwand der Beklagten, die Berechnung der Mieterhöhung beruhe auf einem anderen, als dem vereinbarten Index vermag hier weder gegen die Berechnung der Mieterhöhung noch gegen die Wirksamkeit der gewählten Vertragsklausel durchzugreifen.

Zwar haben die Parteien – wie unter Buchstabe a) ausgeführt – einen Index gewählt, der vom Statistischen Bundesamt zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses, nämlich im Oktober 2004, nicht (mehr) erhoben wurde. Es ist jedoch nicht zu beanstanden, dass das Amtsgericht die Preisanpassungsklausel nach dem tatsächlichen Willen der Parteien ausgelegt hat. Im Zusammenhang mit der Umbenennung des „Lebenshaltungskostenindex“ in den „Verbraucherpreisindex“ durch das Statistische Bundesamt ist dies ausdrücklich in der Literatur und höchstrichterlichen Rechtsprechung bejaht worden (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, Rn. 413). Eine Wertsicherungsklausel in einem nach dem 01.01.2003 geschlossenen Vertrag, die sich an einen der früher geführten Indizes anlehnt, lasse zweifelsfrei den Willen der Parteien erkennen, die Mietanpassung an einem vom Statistischen Bundesamt geführten Index auszurichten.

Diesem Gedanken folgt das Berufungsgericht mit dem Amtsgericht auch in dem vorliegenden Fall (siehe unter Buchstabe a).

c)

Die Mietzinserhöhung scheitert auch nicht an der Nichtbeibringung eines „Negativattests“.

Hierzu ist Folgendes auszuführen:

Bis zum 13.09.2007 waren Wertsicherungsklauseln mit Anpassungsautomatik grundsätzlich durch die Deutsche Bundesbank genehmigungsbedürftig. Allerdings galten nach § 4 PrKV a. F. Preisklauseln in Miet- und Pachtverträgen (vertragsspezifische Klauseln i. S. von § 4 PrKV) unter den dort aufgeführten – hier zweifelsfrei vorliegenden – Voraussetzungen, als genehmigt.

Zum 14.09.2007 ist durch das 2. Gesetz zum Abbau bürokratischer Hemmnisse insbesondere in der mittelständischen Wirtschaft (BGBI. 12046 ff.) das „neue“ Preisklauselgesetz in Kraft gesetzt worden. Danach sind Indexmieten auf dem Gebiet der Geschäftsraummiete weiterhin zwar nur in eingeschränktem Umfange zulässig, insoweit allerdings auch nicht mehr genehmigungsbedürftig. Für Preisklauseln werden weder Genehmigungen erteilt, noch als erteilt fingiert: auch Negativatteste, durch deren Beantragung die Zulässigkeit problematischer Klauseln bislang schnell geklärt werden konnte, werden nicht mehr erteilt.

Genehmigungsbedürftige Vereinbarungen, deren Genehmigungen bis dahin nicht unanfechtbar abgelehnt worden waren, gelten, falls es sich – wie hier – um vertragstypische Klauseln im Sinne von § 4 Preisklauselverordnung handelt, als von Anfang an genehmigt (Erman/Dickersbach, BGB, § 557b Rn 9 ff).

d)

Die Klägerin hat die Erhöhung der Grundmiete richtig berechnet. Insoweit wird auf das erstin-stanzlich eingeholte Sachverständigengutachten der Dr. Dana Uhlig vom 31.07.2013 und die Ausführungen des Amtsgerichts dazu in den Gründen der angefochtenen Entscheidung, denen sich das Berufungsgericht vollumfänglich anschließt, Bezug genommen.

Nach alledem war die Berufung der Beklagten zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.“

LG Görlitz, Urteil vom 29.10.2014 – 2 S 92/14

siehe auch:

Zur Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens, wenn im Mietvertrag ein nicht mehr existenter Index benannt wird

Nach dem Urteil des Amtsgerichts Bautzen (AG Bautzen, Urteil vom 26.3.2014 – 20 C 1076/12) ist eine vertraglich vereinbarte Mieterhöhung anhand eines Indexes bei einem Mietverhältnis über Gewerberaum auch dann zulässig, wenn dieser Index zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht mehr existiert. Im Weiteren hält die Klausel zur Mietpreisanpassung der Inhaltskontrolle entsprechend den Bestimmungen zu den Allgemeinen Geschäftsbedingungen stand, auch wenn diese nur eine Erhöhung vorsieht.

Berufungsinstanz: LG Görlitz, Urteil vom 29.10.2014 – 2 S 92/14

Auszug aus der Gerichtsentscheidung:

„IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL

In dem Rechtsstreit

1. […]

– Kläger –

2. […]

– Kläger –

Prozessbevollmächtigte zu 1 und 2:
Rechtsanwälte Frings & Höhne, Wallstraße 15, 02625 Bautzen, Gz.: […]

gegen

[…]

– Beklagte –

Prozessbevollmächtigte:
[…]

wegen Forderung

hat das Amtsgericht Bautzen durch

Richter am Amtsgericht […] aufgrund der von den Parteien bis zum 14.03.2014 eingereichten Schriftsätze

für Recht erkannt:

  1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 1.635,48 € nebst Zinsen i.H.v. 64,74 € für die Zeit vom 04.01.2012 – 29.11.2012 und weitere Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über den Basiszinssatz aus 1.635,48 € seit dem 30.11.2012 zu zahlen.
  2. Die Beklagte trägt die Kosten den Rechtsstreits.
  3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung i.H.v. 120 % des jeweils bei zutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
  4. Streitwert: 1.635,48 €.

Tatbestand:

Die Kläger verlangen von der Beklagten die Zahlung erhöhter Gewerberaummiete.

Die Rechtsvorgängerin der Kläger […] und die Beklagte schlossen einen schriftlichen Geschäftsraum-Mietvertrag vom 28.10.20104 über Gewerberäume im Erdgeschoss des Hauses […]. In den vermieteten Räumlichkeiten betreibt die Beklagte ein Optikerfachgeschäft. Der schriftliche Mietvertrag enthält in § 3 „Höhe und Zahlung der Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen“ unter Nr. 4 folgende Bestimmungen: „a) Erhöht sich der vom Statistischen Bundesamt jeweils festgestellte Lebenshaltungskostenindex aller privaten Haushalte in Deutschland, Basis 1995 = 100 Punkte, gegenüber dem beim Abschluss des Mietvertrages bestehenden Lebenshaltungskostenindex um 10 Punkte, so erhöht sich die oben vereinbarte Kaltmiete im gleichen (prozentual umgerechneten) Verhältnis, ohne dass es einer Mietänderungserklärung des Vermieters bedarf. Die Änderung wird jeweils zum 01.01. des Folgejahres nach Eintritt der Erhöhung fällig, und zwar auch dann, wenn dies dem Vertragspartner erst später mitgeteilt wird. Die Regelung ist wiederholt anwendbar, wenn die oben beschriebenen Voraussetzungen auf der Basis der jeweils vorausgegangenen Mietänderung entsprechend vorliegen. Eine erstmalige Anpassung der Miete ist frühestens nach dem 01.12.2005 möglich.

b) Der Vermieter hat die Erhöhung mitzuteilen und dabei eine Berechnung vorzulegen, wobei eine nicht rechtzeitige Mitteilung keinen Verzicht bedeutet.

c) Die Parteien gehen davon aus, dass die vorstehende Klausel nicht der Genehmigung des Bundesamtes für Wirtschaft bedarf. Vorsorglich verpflichtet sich aber der Vermieter, ein Negativattest einzuholen. Falls dies verweigert wird, weil die Klausel genehmigungsbedürftig ist, so holt der Vermieter die Genehmigung ein. Wird diese verweigert, sind sich die Parteien darüber einig, dass die Wertsicherungsklausel als Leistungsvorbehalt im Sinne einerAnpassungsklausel umgedeutet wird.

d) Sollten die Indizes vom Statistischen Bundesamt nicht fortgeführt werden, so wird ein vergleichbarer Index des Statistischen Amtes der Europäischen Union zugrunde gelegt“.

Bei Abschluss des schriftlichen Mietvertrages vom 28.10.2004 hatte das Statistische Bundesamt den Lebenshaltungskostenindex aller privaten Haushalte in Deutschland nicht mehr fortgeschrieben. Das Statistische Bundesamt hatte am 01.01.2000 den Verbraucherpreisindex eingeführt und die Vorgängerindizes, u.a. auch den Lebenshaltungskostenindex, ab 31.12.2002 nicht mehr veröffentlicht.

Mit Schreiben vom 14.12.2011 ihrer Prozessbevollmächtigten verlangten die Kläger von der Beklagten die Bezahlung eines monatlichen Nettokaltmietzinses ab dem 01.01.2012 von 1.652,41 €. Dabei berechneten sie in diesem Schreiben die Erhöhung des Mietzinses anhand des Verbraucherpreisindexes und der vom Statistischen Bundesamt herausgegebenen Anleitung für die Berechnung von Schwellenwerten und Veränderungsraten für Wertsicherungsklauseln […].

Den sich aus dieser Berechnung ergebenden Mietrückstand bis einschließlich November 2012 i.H.v. 1.635,48 € zahlte die Beklagte nicht.

Die Kläger sind der Auffassung, dass § 3 Nr. 4 des schriftlichen Mietvertrages dahin auszulegen sei, dass anstelle des nicht mehr fortgeführten Lebenshaltungskostenindexes der Verbraucherpreisindex trete. Dies ergebe eine entsprechende Auslegung des Parteiwillens, die nach der einschlägigen Rechtsprechung des BGH zu dem Ergebnis führe, dass an die Stelle des Lebenshaltungskostenindexes der Verbraucherpreisindex trete. Die Bestimmungdes § 3 Nr. 4 des schriftlichen Mietvertrages sei auch nichtals von ihnen, den Klägern verwendete Allgemeine Geschäftsbedingung einzuordnen und unwirksam. Als Verwender der Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietvertrag vom 28.10.2004 sei vielmehr die Beklagte anzusehen.

Die Kläger beantragen daher,

die Beklagte zu verurteilen, an sie 1.635,48 €nebst ausgerechneten Zinsen für die Zeit vom 04.01.2012 – 29.11.2012 i.H.v. 64,74 € sowie weitere Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 1.635,48 € seit dem 30.11.2012 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, dass den Klägern die Aktivlegitimation fehle. Die GbR der Kläger existiere nicht mehr. Die Rechte am streitbefangenen Mietobjekt habe der Kläger zu 2) durch Übertragung allein erworben. Außerdem seien die Kläger nicht Eigentümer des Grundstücks […] geworden. Ihr, der Beklagten, stünde ein Zurückbehaltungsrecht zu, weil die Vermieterin ein Negativattest, wie in § 3 Nr. 4 des Mietvertrages vereinbart, nicht eingeholt habe. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses habe es den Lebenshaltungskostenindex nicht mehr gegeben. Es sei daher von einem offenen Wissens auszugehen. Außerdem sei die Preisanpassungsklausel nicht eindeutig formuliert. Sie lasse nämlich nicht erkennen, ob die Berechnung nach Kalendermonaten oder nach Kalenderjahren erfolgen solle. Gleichwohl seien die Kläger von einer Monatsregelung ausgegangen. Die Klausel sei unwirksam.

Auch sei die Berechnung der Klägerin im Übrigen inhaltlich falsch.

Hinsichtlich weiterer Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze verwiesen.

Das Gericht hat zu der Frage der korrekten Umrechnung der im Mietvertrag vereinbarten Punkteregelung ein mathematisches Gutachten eingeholt. Auf das Gutachten vom 31.07.2013 der Mathematikerin Dr. […] wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist begründet.

Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung des erhöhten Mietzinses ab 01.01.2012 – 30.11.2012 in tenorierter Höhe. Der Mieterhöhungsanspruch der Kläger ab 01.01.2012 ergibt sich aus § 3Nr. 4 des schriftlichen Mietvertrages vom 28.10.2004.

Die Kläger sind anspruchsberechtigt. Ihre Eigentümerstellung ergibt sich aus den von ihnen vorgelegten Grundbuchauszug […]. Demgegenüber hat die Beklagte in erheblicher Weise nicht vorgetragen, wann die Gesellschaft zwischen den Klägern aufgelöst worden sein soll und wann das Eigentum am Grundstück […] auf den Kläger zu 2) übertragen worden sein soll. Der Beweisantritt auf Parteivernehmung der Kläger stellt sich unter diesen Umständen als Ausforschungsbeweis dar.

Die Bestimmung des § 3 Nr. 4 des schriftlichen Mietvertrages ist auch nicht wegen Dissenses (§ 154 BGB) nichtig. Ein (offener oder versteckter) Einigungsmangel setzt zunächst voraus, dass die beiden Vertragsparteien eines Vertrages verschiedene Vorstellungen über bestimmte Punkte, hier also die verfahrensgegenständliche Anpassungsklausel, hatten. Ein Einigungsmangel setzt ferner voraus, dass es zu keiner Einigung gekommen ist. Es fehlt bereits an einem erheblichen Sachvortrag der Beklagten, dass die Parteien beim Abschluss des Mietvertrages, in den die Kläger nach § 578 BGB eingetreten sind, über die Preisanpassungsklausel verschiedene Vorstellungen hatten. Die Beklagte hat nicht vorgetragen, dass ihre eigene Vorstellung über eine Preisanpassung verschieden war von der Preisanpassungsvorstellung der damaligen Vermieterin. Auch nach dem Vortrag der Beklagten war es vielmehr so, dass beide Vertragsparteien seinerzeit zwar eine Mietzinsanpassungsregelung wollten, ihnen jedoch entgangen war, dass der Index, nach dem sich die Mietpreisanpassung richten sollte, nämlich der Lebenshaltungskostenindex, beim Vertragsabschluss am 28.10.2004 nicht mehr publiziert wurde, sondern vom Verbraucherpreisindex ersetzt wurde. Eine solche Situation beim Abschluss des Vertrages stellt keinen Dissens dar, sondern ist eine bei beiden Vertragspartnern existierende falsche Vorstellung über (angeblich vorhandene) Indizes. Solche bei beiden Vertragspartner identisch vorhandenen falschen Annahmen sind nach gefestigter Rechtsprechung des BGH zunächst durch Vertragsauslegung (§§ 133, 157 BGB), ggf. auch im Wege der Anpassung der Geschäftsgrundlage zu korrigieren.

Die Bestimmung in § 3 Nr. 4 des schriftlichen Mietvertrages ist auch nicht deswegen unwirksam, weil sie als Allgemeine Geschäftsbedingung die Beklagte unangemessen benachteiligt (307 BGB). Dabei kann dahinstehen, wer der Verwender der Bestimmung des § 3 des Mietvertrages ist. Denn auch wenn unterstellt wird, dass – was die Kläger bestreiten – der Vermieter Klauselverwender ist, hält die Klausel einer Inhaltskontrolle stand. Die Klausel benachteiligt die Beklagte nicht unangemessen dadurch, dass nach dem Klauselinhalt die Miete nur bei Indexerhöhungen, nicht jedoch bei Indexsenkungen angepasst werden soll. Denn dieser – wahrscheinlich ohnehin nur theoretische – Nachteil wird dadurch ausgeglichen, dass in § 2 des schriftlichen Mietvertrages der Beklagten das Recht eingeräumt wird, die Beendigung des Mietvertrages dadurch herbeizuführen, dass sie eine Mietvertragsfortsetzung nicht verlangt.

Die Auslegung der danach wirksamen Vertragsklausel in § 3 Nr. 4 des schriftlichen Mietvertrages führt zu dem Ergebnis, dass an die Stelle des Lebenshaltungskostenindexes der Verbraucherpreisindex tritt. Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 04.03.2009, Az: XII ZR 141/07; Urteil vom 07.11.2012, Az: XII ZR 41/11) entsteht bei einer Mietanpassungsklausel, die die Änderung der Methöhe von einer Veränderung des Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushaltes abhängig macht, eine Regelungslücke, die im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung geschlossen werden müsse. Nach der Rechtsprechung entspricht es dabei dem Interesse der Vertragsparteien, für die automatische Anpassung der Miethöhe ab der Einstellung der Fortschreibung des Preisindex für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushaltes mit mittlerem Einkommen auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex abzustellen. Diese Rechtsprechung geht zutreffend davon aus, dass die Vertragsparteien, wenn sie den Fortfall des Verbraucherpreisindex bedacht hätten, nicht auf jede automatische Anpassung der Miete verzichtet und stattdessen vereinbart hätten, den Mietzins jeweils neu auszuhandeln. Anderseits haben die Parteien in § 3 Nr. 4 des verfahrens gegenständlichen Mietvertrages nicht eindeutig bestimmt, was im Fall des Indexfortfalls gelten soll. Diese Regelungslücke ist nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Interessen der Parteien auszulegen. Dabei ergibt sich bereits aus dem Wortlaut aus § 3 Nr. 4 des schriftlichen Mietvertrages, dass die Parteien bei Fortfall des von ihnen gewählten Index nicht auf eine Anpassungsklausel verzichten wollten. Denn in § 3 Nr. 4 c) und d) des schriftlichen Mietvertrages haben sie Regelungen für den Fall getroffen, dass eine etwa erforderliche Genehmigung des Bundesamtes für Wirtschaft verweigert wird und „die Indizes“ vom Statistischen Bundesamt nicht forgeführt werden. Letzterenfalls sollte ein vergleichbarer Index des Statistischen Amtes der EU zugrunde gelegt werden. Diese Bestimmung in § 3 Nr. 4d) des schriftlichen Mietvertrages ist als Auffangregelung für den Fall zu verstehen, dass nationale Indizes nicht mehr geführt werden. Sie kommt im vorliegenden Streitfall daher nicht zum Tragen, weil nationale Indizes für Deutschland noch immer existieren. Hätten die Parteien dabei bedacht, dass der Verbraucherpreisindex den Lebenshaltungskostenindex ersetzt, dann hätten sie nach Treu und Glauben und unter Berücksichtigung der beidseitigen Interessen diesen Index gewählt. Denn dieser Index misst die durchschnittliche Preisveränderung aller Waren und Dienstleistungen in Deutschland, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden. Er bildet die Verbraucherpreise umfassend ab. Jeder der beiden Vertragsparteien hätte sich deshalb redlichweise nicht nur am Grundsatz der automatischen Anpassung festhalten lassen müssen. Die Vertragsparteien hätten auch mangels geeigneter Alternativen der Bezugnahme auf den Verbraucherpreisindex als neuen Maßstab für die künftige automatische Anpassung des Mietzinses zustimmen müssen (BGH, Urteil vom 04.03.2009). Demgegenüber kann nicht mit Aussicht auf Erfolg eingewendet werden, dass sich die genannte Rechtsprechung des BGH auf Dauerschuldverhältnisse bezieht, bei denen der Lebenshaltungskostenindex bei Abschluss des Vertrages vom Statistischen Bundesamt noch geführt wurde, jedoch dann im Laufe des Dauerschuldverhältnisses weggefallen ist. Denn eine durch Auslegung zu füllende Vertragslücke ergibt sich gleichermaßen auch dann, wenn die Vertragsparteien bei Vertragsabschluss irrtümlich davon ausgegangen sind, das der Index für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushaltes noch veröffentlicht wird. Auch bei dieser fehler haften Annahme der vertragsschließenden Parteien kann nicht davon ausgegangen werden, dass die Parteien – hätten sie den Fortfall dieses Index gekannt – auf eine Anpassung des Mietzinses verzichtet hätten. Gerade die von den Parteien getroffenen Bestimmungen in § 3 Nr. 4 c) und d) des schriftlichen Mietvertrages zeigen dies. Aus diesen Bestimmungen ergibt sich, dass die Parteien Vorsorge treffen wollten für den Fall, dass bereits beim Abschluss des Mietvertrages die von ihnen primär vereinbarte Bindung des Mietpreises an den Lebenshaltungskostenindex nicht möglich ist. Für diesen Fall sollte nämlich ein Leistungsvorbehalt im Sinne einer Anpassungsklausel vereinbart werden. Hieraus folgt: Hätten die Parteien beim Vertragsabschluss gewusst, dass der Lebenshaltungskostenindex bereits im Jahre 2000 weggefallen ist und an dessen Stelle der Verbraucherpreisindex getreten ist, hätten sie diesen Index auch vereinbart.

Auch die von den Klägerin im Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 14.12.2011 vorgenommene Umrechnung ist der Höhe nach im Ergebnis nicht zu beanstanden. Dabei gehen die Kläger davon aus, dass eine Umrechnung unter Zugrundelegung des Lebenshaltungskostenindexes nach den Anleitungen des Statistischen Bundesamtes […] vorzunehmen ist, und zwar auf der Grundlage des Basisjahres 1995 = 100 Punkte. Nach Auffassung des erkennenden Gerichts ist indessen unter Zugrundelegung der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 07.11.2012, Az: XII ZR 41/11) von Vertragsbeginn an der Verbraucherpreisindex zugrunde zu legen. In seinem Urteil von 07.11.2012 geht der BGH davon aus, dass sich die Parteien redlicherweise auf den Verbraucherpreisindex seit seiner Einführung am 01.01.2000 geeinigt hätten. Der BGH begründet dies mit der Erwägung, dass seitdem Jahre 2000 der Verbraucherpreisindex die aktuelleren Verbrauchsgewohnheiten besser widerspiegelt, als der frühere Lebenshaltungskostenindex, der auf einem überholten Wägungsschema beruhe. Hinzu komme noch das Argument, dass in den Verbraucherpreisindex methodische Weiterentwicklungen eingeflossen seien, die zu einer besseren und schärferen Abbildung der Verbraucherpreise geführt hätten (Urteil vom 07.11.2012, Rdnr. 28). Die von den Klägern vorgenommene Umrechnung ist daher nicht zu beanstanden. Das vom Gericht eingeholte Gutachten hat ergeben, dass sie auch rechnerisch richtig ist. Der Einwand der Beklagten, dass die Gutachterin bei ihren Berechnungen unzutreffenderweise vom Vertragsbeginn im April 2004 ausgegangen sei, während demgegenüber richtigerweise von Oktober 2004 hätte ausgegangen werden müssen, ist zwar zutreffend, führt jedoch zu keiner anderen Berechnung.

Denn nach den Ausführungen auf Seite 5 oben des Gutachtens würde eine Neuberechnung allenfalls zu einer Änderung der zweiten oder dritten Nachkommastelle führen. Gegen das durch das Gutachten rechnerisch bestätigte Erhöhungsverlangen kann weiter mit Erfolg nicht eingewendet werden, dass in der einschlägigen Vertragsbestimmung nicht geregelt ist, ob die Berechnung nach Kalenderjahren oder nach Monaten zu erfolgen hat. Die rechnerischen Erhöhungswerte ändern sich nämlich nicht. Die Jahreswerte fassen nämlich nur die Preissteigerungen zusammen, die in den 12 Monaten eingetreten sind; die einzelnen Monatswerte bilden die jährliche Preissteigerungsrate.

Der Beklagten steht schließlich auch kein Zurückbehaltungsrecht deswegen zu, weil die Kläger kein Negativattest beigebracht haben. Denn in § 3 Nr. 4 c) des Vertrages hat sich der Vermieter zur Beibringung eines Negativattestes „vorsorglich“ verpflichtet, nämlich für den Fall, dass die Preisanpassungsklausel vom Bundesamt für Wirtschaft genehmigt werden muss. Die Auslegung der Bestimmung ergibt, dass der Vermieter ein Negativattest nicht beizubringen hatte, wenn die Preisklausel nicht genehmigungspflichtig ist. Die Genehmigungspflicht ist nach § 3 des Gesetzes über das Verbot der Verwendung von Preisklauseln bei der Bestimmung von Geldschulden (Preisklauselgesetz) entfallen.

Verzugszinsen und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten können die Kläger nach §§ 286, 288 BGB verlangen.

Die Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 91, 709 ZPO.“

AG Bautzen, Urteil vom 26.3.2014 – 20 C 1076/12

Siehe auch: Berufungsinstanz: LG Görlitz, Urteil vom 29.10.2014 – 2 S 92/14

Erklärungswirkung einer Unterschrift mit Firmenstempel

Nach dem Beschluss des Oberlandesgerichts Dresden (OLG Dresden, Beschluss vom 6.12.2011 – 5 U 1062/11) bildet die Unterschrift eines Vertrages im Zusammenspiel mit einem Firmenstempel zwar grundsätzlich eine Vermutung dafür, dass der Unterzeichnende als Vertreter der Firma handelte, jedoch kann dies wiederlegt werden.

Auszug aus der Gerichtsentscheidung:

„1. Die angefochtenen Urteile sind nicht zu beanstanden, soweit das Landgericht davon ausgeht, dass der Beklagte persönlich Vertragspartner der Klägerin geworden ist.

a. Nach dem Offenheitsgrundsatz kann eine Willenserklärung nur dann wirksam für einen anderen abgegeben werden, wenn der Wille, im fremden Namen zu handeln, entweder ausdrücklich erklärt oder aus den Umständen ersichtlich ist (§ 164 Abs. 1 BGB). An einer ausdrücklichen und eindeutigen Erklärung fehlt es hier insoweit, als die Beifügung des Firmenstempels der […] GmbH in Anbetracht der weiteren Angaben im Mietvertrag vom […].2005 nicht ausschließt, dass der Beklagte mit seiner Unterschrift zugleich im eigenen und im Namen der Gesellschaft handelte. Denn isoliert betrachtet genügt ein Stempelabdruck zwar in der Regel, um einen Vertretungswillen kundzutun (vgl. Ulmer/Paefgen, GmbHG, § 35 Rn. 43) , durch die Bezeichnung der Vertragsparteien im Rubrum des Mietvertrages wird dieses Ergebnis jedoch in Frage gestellt. Soweit man hier der mit dem Firmenstempel versehenen Unterschrift des Beklagten eine Vermutungswirkung zuschreibt (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, 70. Aufl., § 164 Rn. 18), ist diese Vermutung durch das Vertragsrubrum erschüttert.

b. Es ist daher durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln, inwieweit die Umstände des Vertragsschlusses im Sinne des § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB ergeben, dass der Beklagte die Willenserklärung ausschließlich in fremdem Namen abgegeben hat (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, § 164 Rn. 4). Darlegungs- und beweisbelastet ist insoweit der Beklagte (Palandt/Ellenberger, § 164 Rn. 18; Ulmer/Paefgen, GmbHG, § 35 Rn. 44). Maßgeblich ist der objektive Empfängerhorizont (§§ 133, 157 BGB). Abzustellen ist darauf, wie ein verständiger Erklärungsempfänger nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte die Erklärung verstehen musste (Palandt/Ellenberger, BGB, § 133 Rn. 9) . Vor diesem Hintergrund ist dem Beklagten nicht der Beweis gelungen, mit seiner Unterschrift allein im Namen der […] GmbH gehandelt zu haben.

Zwar ist dem Beklagten zuzugeben, dass es grundsätzlich nicht der Verkehrssitte entsprechen dürfte, dass ein Geschäftsführer einer GmbH ohne Weiteres die persönliche Haftung übernehmen will. Anders verhält es sich aber, wenn es hierfür einen Anlass gibt und die Auslegung der beiderseitigen Willenserklärungen eine abweichende Interpretation zulässt. So ist es hier.

Aus Empfängersicht kann die Unterschrift des Beklagten nur im direkten Zusammenhang mit dem Vertragsrubrum betrachtet werden. Dort wird die […] GmbH in gleicher Weise aufgeführt wie der Name des Beklagten und der des Zeugen F[…]; ein Vertretungszusatz – wie er nach § 164 Abs. 1 BGB erforderlich und im allgemeinen Geschäftsverkehr üblich ist – fehlt. Dies spricht dafür, dass die drei genannten Personen jeweils als Vertragspartner der Klägerin anzusehen sind.

Dieser Eindruck wird dadurch verstärkt, dass unstreitig nicht nur die […] GmbH als Mieter auftreten sollte, sondern auch der bisherige Nutzer der Mieträume, der Zeuge F[…]. Sofern für den Beklagten etwas anderes gelten sollte, wäre zu erwarten gewesen, dass sein Name durch einen seinen Vertretungswillen verdeutlichenden Zusatz von den Namen der anderen Mieter abgesetzt würde.

Dies gilt auch dann, wenn der Zeuge G[…], wie er erstinstanzlich ausgesagt hat, zu diesem Zeitpunkt noch annahm, dass der Zeuge F[…] neben dem Beklagten Geschäftsführer der […] GmbH sei. Denn er hat weiterhin ausgesagt, dass er beide ihm als solche vermeintlich bekannten Geschäftsführer in die persönliche Haftung aufnehmen wollte. Der Senat sieht keine Veranlassung, an dem Ergebnis der Beweiswürdigung durch das Landgericht Bautzen zu zweifeln (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Das Landgericht hat bei seiner Beurteilung der Glaubwürdigkeit des Zeugen bereits berücksichtigt, dass seine Interessen denen der Klägerin nahe stehen. Zu Recht hat es weiterhin berücksichtigt, dass die Angaben des Zeugen G[…] mit dem Inhalt des Mietvertrages in Übereinstimmung stehen. Für die Glaubhaftigkeit seiner Aussage spricht auch, dass die Klägerin einen nachvollziehbaren Anlass für die Aufnahme der Geschäftsführer in den Mietvertrag hatte, denn sie hatte keine Veranlassung, den Zeugen F[…] aus seiner persönlichen Haftung zu entlassen und einen Nachfolgevertrag allein mit einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung abzuschließen. Zwar hätte es unter Umständen auch genügt, wenn allein der Zeuge F[…] neben der GmbH haftete. Der insoweit darlegungs- und beweisbelastete Beklagte hat jedoch nicht vorgetragen, dass dies so vereinbart wurde und wie es dennoch zu der unterschiedslosen Aufnahme seines Namens in den Mietvertragstext kam. Der Zeuge F[…] und […] haben keine zur Aufklärung des Sachverhalts dienenden Informationen beisteuern können. Der Beklagte selbst, der vor dem Landgericht persönlich angehört wurde, hat letztlich eingeräumt, dass die Vertragsverhandlungen zumindest weit überwiegend von den Zeugen G[…] und F[…] geführt wurden, und die Schilderungen des Zeugen G[…] über die Hintergründe der Formulierung des Mietvertrages nicht in Abrede stellen können.

Die Nebenkostenabrechnungen vom […].2006 […] und vom […].2008 […] sprechen dafür, dass die Klägerin bzw. der sie vertretende Zeuge G[…] sowohl die […] GmbH als auch den Beklagten und den Zeugen F[…] als Mieter angesehen hat, da sie an alle drei Personen adressiert sind.

Dadurch werden die Angaben des Zeugen G[…] bestätigt.

c. Es liegt hier keine Ausnahme vor, wie sie die Rechtsprechung für Geschäfte für den, den es angeht, annimmt, da kein Bargeschäft des täglichen Lebens gegeben ist (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, § 164, Rn. 8).

Auch die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze des unternehmensbezogenen Geschäftes ändern an dem aufgezeigten Ergebnis nichts. Denn auch hier ist Voraussetzung, dass der Wille des Erklärenden, im Namen des Unternehmers zu handeln, hinreichend zum Ausdruck kommt (Palandt/Ellenberger, BGB, § 164 Rn. 2; Ulmer/Paefgen, § 35 Rn. 43 jeweils m.w.N.).

Wenn objektive Anhaltspunkte dafür bestehen, dass auch eine persönliche Haftung des Erklärenden gewollt sein kann, wird eine persönliche Haftung des Geschäftsführers auch bei unternehmensbezogenen Geschäften in der Regel bejaht (vgl. BGH,  Urteil vom 13.10.1994 – IX ZR 25/94; Pa-landt/Ellenberger, BGB, § 164 Rn. 2) . Diese objektiven Umstände ergeben sich hier – wie dargestellt – zum einen aus dem Vertragstext (Vertragsrubrum) und zum anderen aus dem Ergebnis der Beweisaufnahme, wonach die Klägerin Wert auf die persönliche Haftung der vermeintlichen Geschäftsführer der […] GmbH legte. Soweit unter diesen Umständen vorliegend überhaupt noch von einem unternehmensbezogenen Geschäft gesprochen werden kann, ist die sich hieraus ergebende Vermutung des Handelns für das Unternehmen erschüttert.

Auf die Frage einer etwaigen Rechtsscheinshaftung des Beklagten (vgl. Palandt/Ellenberger, BGB, § 164 Rn. 3) kommt es vor diesem Hintergrund nicht mehr an.

d. Soweit der Beklagte mit seiner Berufung geltend macht, es habe ihm der Wille gefehlt, die persönliche Haftung zu übernehmen, ist dies hier unerheblich. Für die Auslegung seiner Willenserklärung ist allein auf die Perspektive eines objektiven Empfängers abzustellen. Der Beklagte hat einen solchen Willensmangel der Klägerin gegenüber auch nicht unverzüglich (vgl. § 121 BGB) geltend gemacht, obwohl er spätestens im Laufe des vorliegenden Rechtsstreits erfahren hat, wie seine Erklärung verstanden wurde. Im Übrigen ist eine Anfechtung seiner Willenserklärung mit der Begründung, sein Handeln im eigenen Namen sei nicht von seinem Erklärungswillen gedeckt gewesen, nach § 164 Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Der Beklagte muss sich insoweit an die objektive Wirkung seiner Erklärung halten lassen (Palandt/Ellenberger, BGB, § 164 Rn. 15 und 16; Ulmer/Paefgen, § 35 Rn. 48) . Auch die Voraussetzungen des § 123 Abs. 2 BGB sind nicht gegeben.

2. Der Beklagte ist somit neben der […] GmbH und dem Zeugen F[…] persönlich Vertragspartner der Klägerin geworden. Sie haften ihr nach § 17 des Mietvertrages vom […].2005 als Gesamtschuldner (§ 426 BGB). Dies gilt auch für die mit Schreiben vom […].2008 abgerechneten Nebenkosten für die Zeit vom […].2006 bis zum […].2007.

a. Soweit der Beklagte auf die „Zustellung“ oder den Zugang der Nebenkostenabrechnung an ihn abstellt, geht seine Berufung ins Leere. Der Zugang der Abrechnung ist nicht Voraussetzung für die Entstehung des Erstattungsanspruchs.

b. Auch der Zeitpunkt des Zugangs ist hier nicht maßgeblich.

aa. Der Beklagte hat die Abrechnung der Klägerin vom […].2008 spätestens im vorliegenden Rechtsstreit zur Kenntnis genommen. Damit war auch der gegen ihn gerichtete Erstattungsanspruch der Klägerin zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht Bautzen fällig.

Da er die Richtigkeit der Abrechnung nicht in Frage stellt, war der Beklagte zur Zahlung des abgerechneten Betrages zu verurteilen.

bb. Im Gewerberaummietrecht erlischt der Erstattungsanspruch nicht, wenn die Nebenkosten nicht rechtzeitig berechnet werden. Lediglich die Geltendmachung des Vorauszahlungsbetrages ist nach Ablauf eines Jahres nach Abrechnungsreife nicht mehr möglich (Palandt/Weidenkaff, BGB, § 535 Rn. 94). Der Anspruch des Vermieters auf Zahlung von Verzugszinsen auf die vereinbarte Nebenkostenvorauszahlung entfällt aber nicht. Dies hat das Landgericht berücksichtigt.

cc. […]

dd. Die Frage des Zugangs der Abrechnungserklärung könnte im Hinblick auf den Eintritt der Fälligkeit nur für die von der Klägerin ebenfalls geltend gemachten entsprechenden Verzugszinsen von Bedeutung sein. Zwar bewirkt der Zugang der Abrechnungserklärung – entgegen der Ansicht der Klägerin -auch im Gesamtschuldverhältnis den Eintritt der Fälligkeit und ggf. des Verzuges nur gegenüber dem jeweiligen Schuldner, der die Abrechnung empfangen hat (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, § 425 Rn. 3; vgl. auch das von der Klägerin zitierte Urteil des BGH vom 28.04.2010 VIII ZR 263/09, juris Rn. 12) . Im vorliegenden Fall hatten der Beklagte und die anderen Mieter jedoch mit der Klägerin vereinbart, dass Erklärungen des Vermieters für alle Mieter wirksam werden, auch wenn sie nur einem Mieter gegenüber abgegeben werden. Die Mieter haben sich insoweit nach § 17 Satz 2 u. 3 des Mietvertrags vom […].2005 […] gegenseitig bevollmächtigt. Hierauf hat bereits das Landgericht in seinen angefochtenen Urteilen abgestellt. DerSenat hat auch unter Berücksichtigung der §§ 305 ff. BGB keine Zweifel an der Wirksamkeit dieser Vertragsklausel (vgl. jeweils noch zum ABG-G: KG, Rechtsentscheid vom 25.10.1984 – 8 RE-Miet 4148/84, juris Rn. 38 ff.; Schleswig-Holsteinisches OLG, Rechtsentscheid vom 22.03.1983 – 6 RE-Miet 4/82, juris Rn. 20 ff.). Der Beklagte muss sich die Fälligstellung der mit Schreiben vom […].2008 abgerechneten Nebenkosten durch Zugang an den Zeugen F[…] somit zurechnen lassen. Er haftet daher auch für die insoweit geltend gemachten Verzugszinsen.“

OLG Dresden, Beschluss vom 6.12.2011 – 5 U 1062/11

Keine Unwirksamkeit einer Nebenkostenabrechnung bei fehlerhafter Angabe der Vorauszahlungen

Nach dem Beschluss des Amtsgerichts Dresden (AG Dresden, Beschluss vom 3.7.2011 – 141 C 8233/10) ist eine Nebenkostenabrechnung nicht unwirksam, wenn in ihr durch den Vermieter keine oder eine falsche Nebenkostenvorauszahlung des Mieters aufgeführt wird.

Auszug aus den Entscheidungsgründen:

„Der Beklagte war Mieter einer Wohnung im Anwesen […]. In den Mietvertrag, der auf die Heiz-, Warmwasser- und Betriebskosten gemäß § 2 BetrKV monatliche Vorauszahlungen des Beklagten in Höhe von 110 EUR vorsah, ist die Klägerin […] durch Erwerb des Eigentums an der Wohnung eingetreten.

Mit Schreiben vom [..].12.2009 […] übermittelte die Hausverwaltung der Klägerin an den Beklagten eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2008, die „abzüglich angeforderte Vorauszahlungen“ von 0 EUR eine Nachzahlung von 907,81 EUR auswies. Der Beklagte erhob innerhalb eines Jahres nach Zugang der Abrechnung keine Einwendungen gegen die Abrechnung, zahlte jedoch lediglich 27,81 EUR auf die Betriebskostennachforderung.

Die Klägerin mahnte restliche 880 EUR zuzüglich einer Mahngebühr von 2,56 EUR zunächst mit Schreiben ihrer neuen Hausverwaltung vom 26.10.2010, später mit Schreiben ihrer Prozessbevollmächtigten vom 15.11.2010 vergeblich an. Mit ihrer Klage macht sie neben ihrer Restforderung von 880 EUR vorgerichtliche Mahnkosten für die Mahnung der Hausverwaltung vom 26.10.2010 in Höhe von 2,50 EUR und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten von 50,70 EUR geltend.

Der Beklagte behauptet, er habe Betriebskostenvorauszahlungen in Höhe von 880 EUR an den Vorvermieter gezahlt. Weil die Klägerin diese Vorauszahlungen in ihrer Betriebskostenabrechnung nicht berücksichtigt habe, sei ihre Betriebskostenabrechnung unwirksam. Im Hinblick auf den von ihm beabsichtigten Klageabweisungsantrag beantragt der Beklagte Prozesskostenhilfe.

II.

Die Rechtsverteidigung des Beklagten bietet nur hinsichtlich der von der Klägerin pauschal geltend gemachten vorgerichtlichen Mahnkosten von 2,50 EUR hinreichende Aussicht auf Erfolg, weil sich aus dem Klagevorbringen nicht ergibt, dass sich der Beklagte bereits am [..].10.2010 mit der Erfüllung der Nachzahlungsforderung im Verzug befunden hat. Weil der Beklagte aufgrund der von ihm dargelegten persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse nicht in der Lage ist, die Kosten seiner Rechtsverteidigung aus eigenen Mitteln zu bestreiten, ist ihm insoweit gemäß § 114 ZPO Prozesskostenhilfe zu bewilligen.

Im Übrigen hat die Rechtsverteidigung des Beklagten jedoch keine Aussicht auf Erfolg, weil seine Einwendungen nicht geeignet sind, den von der Klägerin schlüssig dargelegten Anspruch auf restliche Betriebskostennachzahlung von 880 EUR aus der Betriebskostenabrechnung vom […].12.2009 in Verbindung mit dem Mietvertrag und § 556 Abs. 3 BGB sowie auf Erstattung der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten gemäß §§ 280, 286 Abs. 1 BGB zu Fall zu bringen. Insbesondere ist die Betriebskostenabrechnung der Klägerin vom […].12.2009 nicht deswegen ein „rechtliches Nullum“, weil in ihr keine Verrechnung mit Betriebskostenabrechnungen des Beklagten stattgefunden hätte. An dem für eine wirksame Betriebskostenabrechnung konstitutiven Abzug von Vorauszahlungen des Beklagten fehlt es nicht deswegen, weil die Betriebskostenabrechnung diesen Abzugsbetrag – möglicherweise inhaltlich unzutreffend – mit Null ausweist. Selbst wenn der Beklagte an den Vorvermieter 2008 Vorauszahlungen von insgesamt 880 EUR geleistet hätte, würde die formelle Wirksamkeit der Abrechnung als solche hierdurch nicht in Frage gestellt. Denn die Möglichkeit des Beklagten, die Richtigkeit des Abzuges von 0 EUR Vorauszahlungen vor dem Hintergrund seines Wissens um die von ihm geleisteten Vorauszahlungen rechnerisch nachzuprüfen, wäre durch einen solchen Fehler nicht beeinträchtigt (vgl. zur Abgrenzung von inhaltlicher Unrichtigkeit und formeller Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung auch BGH, Urteil vom 18.11.2008, VIIIZR 295/07, zitiert nach juris, Tn. 22). Ob die Vorauszahlungen des Beklagten mit „0 EUR“ oder mit einem anderen Betrag ausgewiesen sind, macht für die Abgrenzung der form eilen Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung von einem bloßen inhaltlichen Fehler keinen Unterschied.

Die Berufung auf eine etwaige inhaltliche Unrichtigkeit der Abzugsposition „Vorauszahlungen“ ist dem Beklagten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB abgeschnitten. Der dieser Vorschrift zugrunde liegende Rechtsgedanke, im Interesse des Rechtsfriedens in absehbarer Zeit nach einer Betriebskostenabrechnung für Klarheit über die wechselseitig geltend gemachten Ansprüche zu sorgen, greift auch dann, wenn in einer Betriebskostenabrechnung die Vorauszahlungen des Mieters unrichtig ausgewiesen sind (vgl. LG Köln, Urteil vom 06.11.2008, 6 S 439/07, zitiert nach juris, Tn. 8 f.).“

AG Dresden, Beschluss vom 3.7.2011 – 141 C 8233/10